大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！最近我一个朋友问了我一个关于湖边度假屋的税务问题。
事情是这样的：疫情期间，他买了一套度假屋（vacation house），自己断断续续去住过，为了减少开支，还租出去过一些日子，有了一些租金收入。现在到了报税季，他问：这些租金收入要不要报税？怎么报？另外，这套房子的各种开支，比如贷款利息、地税、各种修理维护，能不能抵税？
所以咱们就从头聊聊这个问题。
自住房还是出租房？
说到房子的收益和费用，首先要区分：你这套房子是出租房，还是自住房。
这件事和税法里的所有其他问题一样，看似简单，其实没有想象的那么黑白分明。
比如一个常见的误区是：自住房只能有一套。并不是。你可以有一套房子在市区，平时上班上学用；另一套在郊区，周末度假用。那郊区这套也是自住的，因为你并没有拿它收租金，所以两套都是自住房。
有人说：不对啊，我郊区那套虽然没租出去，空着呢，我自己偶尔去度个假，但我买它是为了投资，因为我觉得那块地方能升值，所以它也是我的投资房啊。
不是。那是你自己心里的界定。在税法上，界定是自住还是出租，主要看你有没有找租客、收租金，或者有没有出租的意图。
为什么要区分？
为什么要界定是自住还是出租呢？因为税务处理方式不同。
先说收入。自住的话，你是没有收入的；出租的话，肯定有租金，租金“有可能”要报税。这个很简单。但为什么是“有可能”，而不是“肯定”呢？一会儿咱们说。
然后重点来了：费用的抵扣。自住房和出租房的费用抵扣，是完全不同的两套规则。
如果是出租房，那么跟这套房子相关的一切费用，比如贷款利息、地税、HOA物业费，还有跟出租活动相关的一切费用，比如中介费、广告费、各种修理维护和翻修，包括折旧，都是可以抵扣的。
抵扣什么呢？先抵扣你的租金收入。那如果租金收入抵扣到0了，费用还没抵完怎么办？比如我的出租房今年一共收了2万租金，但各种费用加起来花了3万，等于这套房子亏了1万。这1万的亏损，在一定条件下可以再去抵扣你的其他收入，但这是有限制的，收入高到一定程度就不行了。
这是出租房。如果是自住房，就是我们熟悉的那一套：房贷利息和地税有可能可以抵扣，前提是你选择逐项扣除（itemized deduction），抵扣的是你的总收入，可以是工资或者其他性质的收入。但如果你自住房的贷款利息和地税加起来，还不如直接用标准扣除（standard deduction）划算，那你选了标准扣除，这些就等于用不上了。
所以听下来你就知道了：从能抵扣多少费用来说，哪个好？当然是出租房好，能抵扣得更多。如果能选的话，你会希望你的房子被认定为出租房（rental property），在税务上更有优势。
混合使用的度假屋怎么办？
知道了自住房和出租房这两套规则以后，咱们回到开头的问题：这种混合型的房子，既是自己的度假屋，又时不时租出去赚点钱，该怎么处理？
关键看两个天数：出租了多少天，自住了多少天。
第一条规则，先看出租天数。如果一年里出租的天数不超过14天，那这期间不管赚了多少租金，都不用交税！这就是刚才说“有可能要报税”的原因。这时候房子被视为自住房，租金收入不用报。
不过与之对应的是，出租期间发生的费用也不能抵扣，比如你登了广告，广告费不能抵扣。收入都没报，你还想抵税吗？拿什么抵？对吧。但别忘了，自住房有自住房的那一套抵扣，房贷利息和地税，如果你选择逐项扣除，还是可以抵扣一部分的。
第二条规则，如果出租天数超过了14天，那所有的租金收入都要报税。这时候再看自住天数：如果你自住的天数，不超过14天和出租天数的10%这两者中较大的那个，那就算出租房；如果超过了，就算是自住房（personal residence），这时候出租部分的费用最多只能抵扣到租金收入为0，不能产生亏损去抵扣其他收入。听起来有点绕，咱们举个例子就明白了。
比如今年你租出去了120天，自住了60天。60天显然超过了14天，也超过了120天的10%（12天），所以这套房子算是自住房。所有租金收入都要报税。
那费用呢，是不是全都能抵扣租金？也不是，要按比例算。这套房子一共使用了180天，作为分母：自住60天，占三分之一；出租120天，占三分之二。所以费用的三分之二，可以用来抵扣租金收入；剩下的三分之一，算是自住产生的费用，按自住房的那套规则来，也就是逐项扣除的那一套。
好，度假屋的税务问题，今天就先聊到这儿。如果你也有类似的房子，具体情况还是建议找个会计师帮你算一算。咱们下期见！