大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！最近有网友来信，说看中了两套投资房，拿不定主意买哪一套，问我怎么想。今天就用这个例子，把投资房的决策过程一步一步走一遍。
先算两套房子的回报率
第一套是一个两室的公寓（condo），售价30万美元，每个月能租2,200块。物业费、地税、保险加起来，每个月大约700块，所以每个月净收入1,500，一年18,000。再预留每年2,400块，作为空置期和维修的预算，一年净收入大约15,600。买的时候还有大约9,000块的过户费用，所以总投入大约30万9千。净租金收益率就是15,600除以30万9千，大约5%。
第二套是一个小独立屋（house），售价40万美元，每个月能租2,800块。地税和保险每个月大约750块，没有物业费，但独立屋的维修要自己负责，所以空置和维修的预算多留一些，每年4,000块。算下来一年净收入大约20,600，总投入大约41万2千，净租金收益率也是5%左右。
两套房子，回报率几乎一样。
大家看，基本的结论出来以后，我们就沿着这个思路，一步一步地做决策。
第一个问题：要不要投资？
第一个需要你决策的问题：要不要投资？我认为：这个可以有。
当然，这都建立在你之前的假设和前提比较靠谱的基础上，也就是说，你对自己的预估，比如这个地段的房租收入，是比较有信心的。这就是为什么我还是建议大家买自己熟悉的城市和地段。
那为什么说可以买，这个回报率为什么可以接受呢？
我做过一期节目专门聊这个问题，叫《想当包租婆？我帮你算账》，里面我提到了一个“5%原则”：如果你的净租金收益率能达到5%，这个投资就不输给股市。
为什么呢？因为房子在美国基本上是跟着通货膨胀升值的，房租也大致跟着通胀涨。所以5%的净租金收益率，本身就自带对冲通胀的属性，相当于5%的实际回报；再加上房子跟着通胀升值的2%到3%，名义回报就是7%到8%左右。
而标普500过去几十年的名义年化回报率大约是10%，扣除通胀以后大约7%。注意，我说的是几十年，而不是最近十年。最近十年要高得多，但那是历史上少见的大牛市，正好是从2008年的谷底开始一路反弹、创新高。
所以，不加杠杆的话，5%的净租金收益率，回报大致和股市在一个水平上；如果再加上贷款的杠杆，就有可能超过股市。当然我要补充说明一下，这样把通胀考虑进去，算出来的是个约数，不是精确的数。
还有一个问题：咱们说美国的房子，理论上、原则上是跟着通胀升值的，但也有例外。有时候，在某个特定时期，房价的涨幅会超过或者跟不上通胀；有时候，某个特定地区因为人口流入或者流出，房价会超过或者跟不上通胀。所以这个原则不能死套，还是要自己做足功课，对这个地区的过去足够熟悉，对未来的预期足够靠谱。
所以第一个问题回答完了：可以买。
第二个问题：全款还是贷款？
那么第二个问题来了：全款买，还是贷款买？
我之前做过一期，算过贷款15年好、30年好，还是全款买好，得出的结论是：在现在这样的低利率环境下，贷款买更好，而且尽量多贷、尽量贷时间长的，利用杠杆赚钱。
什么时候该用杠杆，什么时候不该用？为什么现在这种贷款环境下贷款更好？因为你算出来的投资回报率是7%左右，大于现在的融资成本，也就是贷款利息，现在在4%左右（这是写这期的2019年前后的利率；2022年以后，房贷利率涨到了6%到7%，投资房的贷款利率还要更高一些，这时候7%左右的回报率和贷款利率就差不多了，用杠杆的好处也就小多了）。
但这完全是从投资回报率的角度来说的。贷款就意味着，在贷款期间，你每个月的现金流会减少；如果你首付足够少、贷款额度足够大，你甚至可能每个月都要往里贴钱。这是一个很现实的问题：你有没有其他稳定的现金流来贴补这个投资？
其实这就相当于你投资股市，一直定投，一直不卖，就一直见不到钱，直到第30年把股票全卖了：哇，好多钱，回报率很高。但之前那30年，你得省吃俭用。
尤其是如果有空置期，比如3个月找不到合适的房客：如果是全款买的房子，你最多就是交交地税，压力不大；如果是贷款买的，你的压力就很大了。所以这是贷款投资房地产一个非常现实的问题，虽然它的投资回报率是最高的。
第三个问题：买哪一套？
第三个问题：买哪一套？咱们刚才不是在比较两套吗？决定买了，也决定贷款买了，可是挑哪套呢？
我的建议是：如果两套的回报率差距在1个百分点以内，就不要光看回报率了。
如果一个是5%，一个是8%，那倾向就比较明显了，当然也要适当考虑其他因素，就是我下面要说的这些。如果在1个百分点以内，比如一个7%、一个7.2%，那就没必要非挑7.2%的那个，因为差距比较小。
那要考虑哪些其他因素呢？
第一，地区的升值潜力，或者贬值的可能。咱们刚才算的，没有考虑升值和贬值的因素。如果你不能保证挑中的房子会升值，至少要看看它不会贬值，或者虽然价格没跌，但跑不赢通货膨胀。
第二，打理的难度。公寓的外墙、屋顶、公共区域都归物业管，你操心的只是屋里；独立屋什么都得自己管，屋顶、锅炉、草坪、下水道，哪样坏了都是你的事。如果你不擅长动手，或者房子离你住的地方比较远，公寓省心得多。当然，如果你请物业管理公司，一般要付房租的8%到10%，这个也要算进回报率里。
第三，规矩和限制。公寓有业主委员会（HOA），有的HOA对出租有限制，比如不允许短租，或者限制出租单元的比例；物业费也可能涨，甚至临时加收一大笔特别评估费（special assessment）。独立屋在这方面就自由得多。
第四，房客群体。两室公寓和独立屋，吸引的房客可能不一样。独立屋常常租给有孩子的家庭，一住就是好几年，空置少；公寓的房客流动性可能大一些。
第五，将来好不好卖。哪一套在你们那儿更抢手、更容易脱手？投资房总有卖的一天，流动性也是一个考虑。
总结
所以，买投资房的决策可以分三步：
第一步，算净租金收益率，判断要不要投资。5%左右，不加杠杆就和股市差不多，可以考虑。
第二步，决定全款还是贷款。看贷款利率和你的回报率谁高，也要看你有没有稳定的现金流来撑住。
第三步，如果几套房子回报率差不多，就看升值潜力、打理难度、规矩限制、房客群体和流动性这些其他因素。
希望这个思路对你有帮助。咱们下期见！