大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。今天这期，咱们应网友提议，聊一聊trust deed investing。
什么是trust deed investing？
直接翻译过来，叫“信托契约投资”。这个翻译只是为了让不说英文的朋友听着舒服一点，跟这种投资的本质一点关系都没有。
它的本质是什么呢？就是以房地产做抵押的贷款。比如我是投资人，一个房地产开发商买了一块地皮要开发，需要融资，我就把钱借给他。他用我的钱开发房地产，定期付我利息，以这块地做抵押。如果将来贷款到期他还不上，这块地就归我了。就这么简单。
所以你有点像银行，区别是你不是银行，而是一个散户投资人。所以在trust deed投资里，一般还需要一个中介（broker）和审核方（underwriter），因为要涉及各种法律程序和估值上的操作。
Trust deed investing在美国不是什么新兴的投资形式，已经火了好几十年了。在中国也有，但没有一个固定的叫法，也不像股市那样家喻户晓。
我妈的一个土豪战友就做过这样的生意。他把钱借给一个要开水泥厂的建筑商，最后对方还不上钱，他没办法，只好接手了水泥厂的股份。结果就在他准备进军水泥行业，把各种手续、执照都跑下来以后，政府出台了一系列新规定，不让开了，强行关停。等于8,000多万人民币全打了水漂。
和REIT、众筹有什么区别？
咱们这位提问的网友问：trust deed investing和我之前提到的REIT、众筹房地产投资（crowdfunding）有什么区别？
最大的区别是：trust deed是债权投资，而REIT和大部分众筹是股权投资（当然也有专门做贷款的REIT和众筹平台）。
这有点像我们买房子贷款：作为买房人，将来房子升值或贬值，赚了赔了都算我的，所以我是股权投资；银行按月收贷款利息，它就是债权投资。在trust deed investing里，你就像是银行，是收利息的一方。
所以要比较的话，它跟普通房贷更像一些，但也有区别：
第一，普通房贷大部分是小老百姓借钱买房自住，而且是长期贷款，15年或者30年。Trust deed的借款人很多是开发商，他们把钱借来，买下旧楼翻新改造再卖出去，或者开发整个新楼盘。
第二，很多trust deed的借款期限很短，比如1年、2年，所以很多也叫bridge loan，过桥贷款。Bridge不是“桥”的意思吗？你平时如果读到bridge loan或者bridge financing，很多时候就是一种衔接、过渡型的贷款：我先从你这里借一笔过桥贷款，衔接一下资金链，一两年以后我再重新贷一笔利率低一些的。
投资trust deed要注意什么？
介绍完基础知识，咱们说说投资trust deed要注意些什么。
Trust deed和股票、债券这些传统投资形式都不一样，所以在给你的投资组合提供多样性这方面，是很诱人的。再加上一般利息高、回本快，又有实物抵押品，被很多人说成是“没有高风险的高收益投资”。
但在我看来，不是没有风险。
第一个风险，也是最大的风险，在于抵押品的估值。分两个层面说。
一是未开发的土地本身怎么估值。比如我现在手里有100万美元，想借出去赚利息。你把钱借走，买了一块地搞开发，这块地就是抵押品。可这块地到底值不值100万？谁说了算？怎么算？
我一个在长岛市（Long Island City）搞房地产开发的朋友告诉我，前段时间亚马逊和纽约市政府之间暧昧博弈，一会儿说要来建第二总部，一会儿又不来了。他们买下的一块地，估值就跟坐过山车一样，今天涨20%，明天又跌10%。
二是有少数借款人给你的估值，是预期的未来价值（expected future value）：我跟你借100万，将来开发成一个新小区，价值一个亿，那你这100万收回来还不是妥妥的？问题是，将来的事儿谁说得准？
总而言之，估值是个风险。
第二个风险是流动性。这种贷款不是证券，不能随便卖。如果你把钱借出去2年，不管什么原因你自己现在需要用钱，这个钱一时半会儿回不来。
还有一个需要注意的地方：不到一年的投资收益，往往会被按比例折算成年化收益，给你一种收益超高的感觉，其实不能这么算。比如你把100万借出去6个月，年利率12%，你能赚12万利息吗？不能，是6万，因为你只借出去了6个月。这倒不是风险，就是提醒大家别犯糊涂算错了。
好，今天关于trust deed investing就聊到这儿。如果你有投资trust deed的经验，欢迎在留言区跟大家分享。咱们下期再见！