大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天咱们聊聊房地产，算是掺杂着个人经历的闲聊吧。
我为什么一直在看房
我最近其实在频繁地看房子。我现在住的房子，很早以前就不满足家里的需要了。从生了孩子以后就想换房子，因为房间数、格局都不太适合有孩子的生活，而且学区也不行。
但刚生孩子的时候特别忙、特别累，就想凑合着先把头两年熬过去。毕竟买房子、装修也很费神，纽约这边都是旧房子，不像德州很多是拎包入住的。家里有新生儿的时候，我实在应付不过来。
结果孩子大一点了，疫情又来了。疫情改变了一切。疫情刚开始的时候大家都很害怕，各种流言满天飞，我也不敢频繁去看房；再后来，房价就开始狂涨，全是现金offer往上砸。
其实我们这边还不算涨得特别凶的。我记得以前视频里提到过，我看过一个统计数据：全美国的郊区里，纽约北边的一些郊区，是疫情以来涨幅最小的。主要原因是地税特别高，房价又远高于德州，两个因素一结合，疫情以来就没涨得那么凶。比起加州那种在要价（asking price）基础上一下子加50万、100万的，我们还没那么夸张，但也得加个十万二十万吧。
除了钱，还有一个特别重要的因素：没有房源，真的是抢不到房子。
我在过去几年里，一直断断续续地在看房。好几次去开放日（open house），门口排大长队，特别夸张，出来一家、进去一家，就这么看房子；要么就是网上刚出来一套新房源，比如Zillow上显示刚上市4天，我跟经纪人说能不能去看一下，经纪人说：已经有接受的offer了。
我跟我老公说：别说咱们没有那么大的预算，就算有，现在也是真的抢不着啊。所以干脆就又作罢了。
想搬德州，又回到了纽约
今年春天，我开始认真考虑搬到德州去。我一直就想搬德州，但以前没有在家办公（work from home）的潮流，一直不知道什么时候能搬，好像只有等财务自由这一条路，那还不知道要猴年马月呢。
但现在，就连我们这个非常传统、死板的行业，对在家办公的接受度也提高了。所以今年春天，我开始考虑搬去德州，转而看德州的房子，当然也没有很认真，就是有一搭没一搭地看。
结果近几个月，经济形势好像急转直下，我最后又艰难地决定，还是在纽约再住一两年，先熬过经济危机再说。所以就又、又、又加入了在纽约看房买房的大军。
所以，我是真真正正地亲眼目睹、也亲身经历了近三年来纽约周边房地产市场的变化，非常有感触。
今年的市场：两极分化
今年的整体感觉是，房源确实比去年同期多多了，而且很多房子也开始降价了。我说的降价，是从他们自己的要价往下降：有不少房子，在上市两三个月之内，从最开始的要价降了10%。
我算了一下：如果拿现在6%的利率，去和去年还没加息时3%、甚至2.5%的利率比，同样是50万美元的30年贷款，每个月的月供就要多出将近900块钱。对大多数家庭来说，这个数绝对是有影响的，更何况其他各方面也都在涨价。
但有一个很有趣的现象：这些降价的房子，都是在市场上挂了比较久的，比如几个月了。
你可能会说：这不是废话吗？但在一个正常的市场里，任何时候你去看房，应该能看到各种上市时间的房子。比如你打开Zillow，有的房子挂了3个月，有的3周，有的刚上市3天，对吧？
但现在你去Zillow上看，至少在我看的区域，我家周围，刚上市的房子比较少，大多数都是挂了两三个月的。然后那些刚上市的，你打电话过去一问，也已经有offer了，只是Zillow还没更新。
这说明什么？说明还是有相当一部分房子卖得很快，一出来就卖掉了，所以你才看不到嘛。
现在的市场就是非常两极分化。还在用6个月前房价高峰时的价格给自己的房子定价的卖家，房子就会在市场上挂很久，无人问津。因为利率涨起来以后，买家的购买力确实不够了。高房价本来就是低利率推起来的，低利率变成了高利率，就有更多的人买不起了。而且很多人对未来的经济状况很担心，怕失业、怕裁员。如果你觉得未来一年内可能会丢工作，是不会现在去换新房子的。
刚需还在
但需求又是确实存在的。比如像我这样的，非常需要换房子，几乎是刚需，因为我的孩子再过一年就要上学了。所以只要卖家定价比较合理，没按高峰期的价格定，房子依然是一出来就被抢走。
还有一些潜在的买家，不像我这样是因为房子位置不行需要搬家，毕竟位置是没法改变的；他们想买房，是因为房间小、格局不合理，可现在又买不起新房，就在家自己装修、改造（remodel），DIY了。
导致今年装修工人都特别忙，生意火得不得了。纽约这边的房子都很旧，很多格局奇形怪状的。我以前看房，经纪人都会带一个包工头（contractor）跟我一起看。有些需要修缮的房子（fixer-upper），包工头可以边走边给你估价，也估算工期。比如你想把过道的卫生间从半卫改成全卫，走到厨房又发现橱柜得换，到了地下室又发现地下室得重新装修，出来以后，包工头就告诉你：大概两个月的工期，10万块钱吧。这样就能帮你决定要不要买这套房子，或者出价的时候怎么出。
结果今年我看房的时候，我的经纪人都找不到包工头了。认识的包工头都说已经忙不过来了，不再接新活了，自然也就不会跑过来陪你看房了。
卖家也很郁闷
卖家也很郁闷，不是迫不得已，也不会现在卖。大多数卖家同时也是买家，谁也不愿意放弃一个3%的利率，去贷一个6%的利率。
如果卖家不是同时要买房，说明卖的不是自住房，而是第二套房或者投资房，那他们很可能也不想在这个年景卖，尤其是投资房里住着比较靠谱的租客的。除非你相信明年会跌得更凶，想赶在经济危机之前套现。
现在确实有很多人认为明年房价还会大跌。我今天还看了一篇文章，一位经济学家说：明年不管有没有经济衰退，利率上涨是事实，而房市又是对利率最敏感的，所以不管有没有衰退，全国的房价都会再跌10%；如果是疫情期间涨得特别凶的城市，比如加州、德州、佛罗里达的那几个城市，可能会跌20%到30%。
但这件事也是谁都说不好。如果真来了那种崩盘式的衰退，美联储肯定还会降息啊，那不就又重新开始了吗？
当然还有一种情况，就是你确实不得不搬家，比如换工作了等等，新房子已经买好了，旧房子空着，还要交各种费用和地税，那就还是想现在卖了算了。
所以现在的房地产市场就是这么别扭，买家和卖家都这么别扭着，几乎是一种双输的感觉。比如我自己作为一个潜在的买家，也怕现在买了，明年再跌10%。这真的是挺少见的一种情况。
我出价了
我昨天去看了一套房子，感觉位置、大小、格局都还可以，不能说是梦想中的房子，但修一修，应该能满足目前家里的需要。出价的时候，我也特别犹豫。卖家这两天正好在过犹太人的节日，节后才会回复我，所以我也不知道结果会怎么样。
唯一的心理安慰就是：这套不行，还可以有下一套。不像去年，真的就没有房源给你选。
你们就祝我好运吧！如果你们有认识纽约郊区比较靠谱的包工头，也希望能介绍给我。
（后记：这期写于2022年10月。后来2023年全国房价并没有像那位经济学家预测的那样大跌10%，反而因为挂牌的房子太少，又继续上涨了。我在节目里说的“卖家舍不得放弃3%的利率”，后来有了一个专门的名字，叫“利率锁定效应”（lock-in effect），正是2023到2025年美国房市成交低迷、房价却没怎么跌的主要原因。）
咱们下期见！