大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天聊一个很多有房的朋友都纠结过的问题：要不要重新贷款（refinance）？
先算一个例子
假设你10年前买房，贷了40万，30年固定利率4%，每个月还款大约1,910块。10年过去了，你还剩大约31万5千的贷款没还，还有20年要还。
现在，你看到15年期的房贷利率是3.125%，心动了：要不要把剩下的31万5千，重新贷成一个15年的贷款？
咱们分三种做法，用网上的房贷计算器（mortgage calculator）算一算：
做法一，什么都不做。剩下20年，每个月还1,910，一共还大约45万8千，其中利息大约14万3千。
做法二，重新贷成15年、3.125%。新的月供大约是2,195，比原来每个月多还285块；15年一共还大约39万5千，其中利息大约8万。再加上重新贷款的费用，假设4,000块，总共大约39万9千。跟做法一比，少花了大约5万9千，而且提前5年还清。
做法三，不重新贷款，但每个月主动多还一点，也还2,195，跟做法二的月供一样。这样大约16年多就能还清，一共还大约42万9千，利息大约11万4千。
所以你看，同样每个月掏2,195，重新贷款比自己提前还款，还能再省大约3万。在这个例子里，结论很清楚：值得重新贷款。
但这只是情况的一种。有哪些变量会影响结论呢？
第一，你能拿到的利率。前后利率差得越大，结论越可能倾向于refinance。我在例子里举的是：10年前30年期贷款的利率是4%，现在15年期的利率是3.125%。但如果你当年的利率是5%，用同样的方法再算一遍，结论就可能不一样。
第二，refinance的费用。这个原因咱们刚才也说了，不再赘述。
第三，房子已经住了多久。咱们刚才假设已经住了10年，但如果你才住了5年，或者已经住了20年，再算一遍，结论也可能不一样。
第四，房子还打算住多久。刚才的计算有一个暗含的假设：房子你是不打算卖的。但如果你已经住了10年，打算未来几年就卖房搬家，结论也可能不一样。
第五，新贷款的期限。如果我才住了5年，正常的话还有25年才能还完，但我现在想换成一个5年期的贷款，等于里外里10年就还完了。结论也可能不一样。
所以综上，情况千变万化，要不要重新贷款，我没法给你一个统一的答案。但所有的情况，你都可以按照我上面的方法去算。最重要的是，弄清楚网上的房贷计算器怎么用，灵活运用它们的功能：比如算月供、算剩余贷款余额、算提前还款能省多少利息。把这几个数算清楚了，要不要重新贷款，你自己就能做决定。
（后记：这期写于房贷利率很低的那几年。2022年以后利率大涨，30年固定利率一度超过7%，2026年也还在6%上下，很多人手里的贷款利率比现在的市场利率低得多，这时候就不该重新贷款了。但算账的方法是一样的，等利率降下来的那一天，你就可以按这个方法算一算。）
好，今天就聊到这儿，咱们下期见！