大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。上期咱们聊了self directed IRA，我看留言区有不少朋友对这个话题还有别的问题，而且上期也确实因为时间关系，有些想说的没说到。再加上咱们很久没有回复网友评论了，所以这期就把这个话题做个下期，顺便回复一下网友的评论。
网友问题一：哪里能贷到款？
“IRA里的钱特别想拿出来买投资房，关注这个话题有一阵了，今天听到真是及时雨。问了Wells Fargo、Chase等好几家银行，都不给self directed IRA贷款。请问除了私人贷款，你视频里提到的专门做房贷的银行或信贷公司是指哪些，能给几个名字吗？谢谢！”
这个问题值得好好说一说。不光要回答网友的问题，里面还隐含了很多其他要点，因为贷款的事上期篇幅有限，没说那么详细。
上期说到，如果你想用self directed IRA里的钱当首付，把房子买在这个账户里，一般的途径是贷不到款的，就像这位网友遇到的情况。为什么呢？因为退休账户的特殊性，这里面的贷款只能是non-recourse loan，无追索权贷款。
我们平常的房贷，是recourse loan，有追索权的贷款。什么意思？就是贷款申请人用个人的信用和收入来为这笔贷款做担保，还不上的话，银行可以找你个人要。但退休账户的贷款，你个人是不能做担保的，出了问题，银行只能收回房子，不能要求你个人还钱，这就叫无追索权。
而税法规定，用这种贷款买的资产产生的收益，是要交税的。这部分收益属于UBTI，unrelated business taxable income，翻译过来叫“非相关业务应税收入”。我知道这块大家听着可能比较晕，没关系，咱们一句一句解释。
UBTI是税法上的一个说法，指的是一个本身免税的主体，去做了一些不能免税的事儿。这些事儿一般和这个主体的主营业务不相关，所以叫unrelated business，这些活动产生的收益，就叫UBTI。
举个例子。一所州立大学，本身是非营利组织，是免税的，因为它的主营业务是教书育人，所以从教育方面获得的收入是免税的。但大学里开了一家pizza店，pizza店的收入就不能免税了，因为卖pizza和教书育人没关系，是unrelated business，所以pizza店赚的钱就是UBTI。
回到self directed IRA。IRA作为退休账户，本身是免税的。可如果你用它借了无追索权的贷款，这部分贷款产生的收益就要交税了，因为是UBTI（更准确地说，叫“债务融资收入”，是UBTI的一种）。
比如你IRA里有70万美元，又借了30万的无追索权贷款，一共100万买了一套房子收租金。顺便说一句，上期也提到了，用IRA买房贷款，首付比例一般比正常贷款要高。假设一年租金是10万，那么大致来说，7万不用交税，3万要交税，因为这3万的收益，是那30万贷款产生的。
不过，按照“有应税收入，就可以抵减相应费用”的原则，假如这一年你一共花了1万块费用，修修补补、登广告、找中介之类的，那么有3,000可以抵减。注意你不能抵减整整1万，因为这1万里有7,000对应的是不用交税的收入。收入都没交税，对应的费用自然也不能抵减。一切按比例来，都是对应的。
UBTI的税率是多少呢？也是按收入多少逐级增加的，用的是信托的税率表，档位很窄，收入不高就能到最高档。大家可以看一下屏幕。另外，这个税是由IRA账户自己交的，要单独填一张990-T表。
好，这是这位网友的问题引出的、上期没说到的要点。
然后说贷款本身。我会在视频下方的描述区放一个链接，里面有我在网上找到的一些做这类贷款的机构的清单。不过大家要货比三家，多打听多问；如果有观众用过的机构感觉不错，也可以推荐给大家。
网友问题二：早交晚交的区别？
“赚的钱现在不交税，退休以后往外拿的时候不是也要交吗？不就是早交晚交的问题吗？”
这个其实不是self directed IRA的问题了，是所有退休账户都有的问题。我想说两点：一是像其他网友说的，自己要把握好税率变化，毕竟退休是一辈子的规划；二是，不是还有Roth吗？所以说Roth是很好的工具，可惜存款上限太低，限制也多。我这些天炒股，就特别可惜自己Roth里的本金不够多。
网友补充：SDIRA买的房子不能自住
“钱姐讲得真好:)，我想补充一下，用SDIRA买的房子是不能自住的，一定要出租。因为毕竟是退休金账户，如果自用，那就算是取出来了，会有很严重的税务问题。希望频道越做越好！”
谢谢你的夸奖和补充，这确实是个要点。不光你自己不能住，你的父母、配偶、子女也不能住，也不能租给他们，否则都算“禁止交易”（prohibited transaction）。
下面一位网友也提到了，自住房在卖的时候，本来就有免税额度，单身25万、夫妻50万，当然有限制条件，比如过去5年里要住满2年之类的。所以自住房在大多数情况下，是不用费这么大劲去搞的。
还有一位网友说，用税前的钱买房子，不能自住没关系，找个人交换着住。这么做，我能想到的问题是：
第一，你把退休账户存满了，不管这钱买不买房子，它都是税前的钱。听起来好像房子是那么大一笔开销，如果能用税前的钱买就特别划算。但问题的关键是，退休账户里的钱是有限的，你就能存这么多，并不是说你额外多出了一笔税前的钱，来解决生活中的一笔大开销。你就这么多税前的钱，用它买房子还是买股票，没区别。
第二，就算你能自住，你用退休账户买房、买任何东西，都是为了省税。可你都自住了，就没有租金收入了，还把它买在退休账户里，不是浪费了退休账户的功能吗？如果是为了将来卖房省资本利得税，那又回到刚才那位网友说的：自住房本来就有资本利得税的优惠。
第三，如果真和别人换着住，或者搞个“换房池”，实际操作起来难度太大了。先不说IRS很可能把这种安排看成变相的自住、算禁止交易；就算没这个问题，你也很难找到这么一个人：你绝对信任他，他也绝对信任你，两个人的喜好、买到的房子又都差不多。就算找到了，生活中的技术问题也太难解决了：住址怎么登记？信件怎么处理？驾照写哪儿？学区怎么算？
不过我非常欣赏这位网友想省税的精神，也特别理解他说的，房贷利息抵税现在基本没什么便宜好占了。我猜你是不是纽约或者加州的网友？在2018年起的新税法下，这些地方的税务负担真的重，所以纽约这些年都是人口净流出。（2025年起，州税和地税的抵扣上限从1万提高到了4万左右，收入很高的家庭会逐步降回1万，算是缓解了一部分。）中产阶级的生活压力越来越大了。
网友问题三：贷款利息能抵税吗？
“如果用SDIRA的钱买房、贷款，这个利息能抵税吗？因为IRA账户里的盈利本来也不用交税，那能拿来抵个人收入的税吗？如果没有抵税优势，利息还偏高，那又何苦用它去买房呢？要是不贷款、全款买，又觉得亏得慌，尤其现在利息这么低……（这是2020年利率很低时的留言。）”
这个问题融合了刚才说的几个要点。
首先，这个利息可以按比例抵UBTI，但不能抵你个人的收入。IRA账户里的盈利，要按比例分成你首付部分赚的钱和贷款部分赚的钱，后者要交税。刚才说过，就不重复了。
其次，说没有税务优势，要看怎么说。这不光是买房子的问题，就算在IRA里买股票，也是赚了不交税，亏了也不能抵税。税务世界的规律一般都是这样对称的。
第三，除了全款买和贷款买，其实还有第三种选择：和别人合伙买，可以是家人、朋友或者同事（当然，也要注意禁止交易的规定）。这里面的问题今天就不说了，大家有兴趣可以告诉我，我再找机会和大家聊。
网友吐槽：法律对租客保护太强
“纽约这边感觉法律对租客的保护太强了，当房东如果碰到不好的房客，感觉会很伤。”
是的。这个问题也不是self directed IRA特有的，但我忍不住要回复一下，跟着吐槽一下对租客的保护。保护租客本来是好事，文明社会就应该对弱者有足够的保护。但这也给了一些人可乘之机，让辛辛苦苦买房置地的小房东变成了吃亏的弱者。
我有个朋友家里是two-family的房子，楼下租出去了。结果房客拖欠房租不说，还把房子毁得不成样子。这也就罢了，还恶人先告状，说房东家里哪儿哪儿不合规、冬天暖气不够之类的。搞得我朋友每个月交着地税、养着房客、修着房子，还官司缠身。而且一回家就和这么一号人低头不见抬头见，特别闹心。折腾了半年，才把这人请出去。
我自己找房客也遇到过不让人省心的，所以我现在的第一个要求，就是信用记录一定要好，信用分800以上，然后再看别的，要求特别严格。找到好房客，比如我现在这个小姑娘，我已经3年没涨过房租了，哈哈。
好，这期就到这儿，谢谢大家！