大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天我想跟大家聊聊，第二套住房有哪些税收优惠、税务抵减政策，这也是网友写信来问的一个话题。
先看用途
首先，有哪些政策可以用，取决于你这第二套房是什么用途。基本可以分成三类：第一类，出租房（rental property）；第二类，自用的，比如度假屋；第三类，前两者混合，比如夏天我自己去住，其余的时间出租，赚一些收入。如果是这样混合用途的，你要区分一年里有多长时间是自住、多长时间是出租，然后分别适用不同的税务抵减。
可以拿来抵减的费用，一般有这么几类：第一类，房贷利息（mortgage interest）；第二类，地税；第三类，如果用来出租，一般还会有一些出租相关的费用，比如登广告、找房产中介等等。咱们一个一个说。
自用的第二套房
先说第二套房是自用的情况，比如你在湖边买了个小木屋。
第一个常见的费用，是房贷利息。你也许可以跟第一套房一样，在税表上抵减房贷利息。为什么说“也许”呢？大家知道，新税法改了以后，可以用来抵减利息的房贷，是有上限的：不管单身还是夫妻合报，都是75万美元；夫妻分开报税（married filing separately）的话，是每人37.5万美元。
这话有点绕，什么意思呢？可以抵减的是房贷利息，但用来计算利息的房贷本金，被设了一个上限。比如2019年，你的第一套房贷款40万，全年产生房贷利息4,000；第二套湖边度假屋贷款30万，全年产生房贷利息3,000。那么这4,000加3,000，一共7,000块钱的房贷利息，都可以在你的税表上抵减，因为你的房贷加起来一共70万，没有超过75万的上限。可是如果你第一套房的贷款就已经75万了，那么第二套房的贷款利息，不管多少，都没法再抵减了。（这个75万的上限，2025年的税法把它变成了永久的。另外，从2026年起，房贷保险PMI的保费，又可以当作房贷利息来抵减了。）
第二个费用，是地税。地税的抵减上限，也是按金额算的，而不管是第几套房。2018年的新税法规定，如果你选择分项抵减（itemized deduction），州税和地方税（state and local tax，简称SALT）作为可以分项抵减的一大项，上限是1万美元。2025年起，这个上限提高到了4万左右（2026年是40,400），但收入超过50万5千的人会逐步降回1万，这个规定到2029年为止。地税是交给当地政府的，不是交给联邦政府的，所以算在这一项里。如果你有好几套房子，所有地税（加上州所得税）加起来都不到上限，那当然都可以抵减；如果第一套房的地税加州税就超过上限了，第二套房的地税也就没法再抵减了。这个上限，不管单身还是夫妻合报，都是同一个数；夫妻分开报税的话，每人一半。
这里我想多说一句：刚才说的这些第二套自住房的房贷利息和地税抵减，都是基于你报税的时候选择了分项抵减，而不是标准抵减（standard deduction）。如果能抵减，抵减的是什么呢？是你其他的收入，比如工资收入。
出租的第二套房
如果你的第二套房是出租房，情况就不一样了。既然是出租房，就有房租收入，所以那些费用，是用来抵减房租收入的。哪些费用呢？房贷利息、地税、房屋保险、水电煤气、维修维护，还有房屋折旧等等。
看看税表
说完概况，咱们来看一下税表，就明白了。
大家看1040表（以2019年的表为例）：上面是一些基本信息和你的收入情况，比如第1行是工资收入，第6行是资本利得（就是卖股票、卖房子赚的钱），第7行“其他收入”，包括你的房租收入等等，都加总在一起；然后第9行，是你的抵减：标准抵减和分项抵减，你选大的那个，填在这儿。也就是说，如果你是夫妻合报，分项抵减的总额超过2万4,400（2019年夫妻合报的标准抵减额），那刚才说的地税、房贷利息，作为分项抵减里的一项，就能顺利地抵减掉，最终为你减税做出贡献。（2026年夫妻合报的标准抵减额已经是32,200了。）
有人说，不对啊，你刚才不是说州税和地方税的上限是1万吗？怎么可能超过2万4,400呢？州税和地方税只是可以抵减的其中一项，还有很多其他项目，你可以看看自己符不符合条件，加起来是有可能超过2万4,400的。
咱们来看一下分项抵减的这张表（Schedule A）。你可以看到，州税和地方税是一项，我画了一个蓝色的圈；下面还有利息，我也画了圈，这是今天说的跟房地产有关的两项；上面还有医疗费用，我没画圈，等等。
从这两张表，可以看出一套自住房，不管是第一套还是第二套，税务抵减的这些数字，是怎么一步步算下来的。
但如果是出租房，因为费用是直接抵减房租收入的，所以数字是在另一张表上算的。大家看这张Schedule E：第3行是房租收入（rents received）；第4行是版税收入，跟今天的话题无关，不用管它；下面从第5行一直到第19行，都是各种费用，就是刚才概括过的：广告、清洁、中介费、保险、律师费、维修费等等等等，我就不一一列举了。这张表算出的，是一套出租房的净收益，这个数字最终会流回1040这张总表里。
好了，这期就是把网友问过的几个问题串起来，编成了一期内容，聊一聊如果你有第二套房，一般有哪些可以抵减的费用、哪些税收优惠政策适用于你。咱们下期见！