大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！好多人问过我投资房地产的事：怎么挑房子？怎么算一套房子是不是好的投资？今天就想跟大家分析分析。因为投资房地产涉及的内容很多，十分钟二十分钟根本说不完，所以我要做成一个系列。
今天这期，咱们专门讲为了收房租而投资房地产；过些天，咱们再讲为了等房子升值而投资房地产。大家敬请关注！
为什么要把收租和升值分开讲？
首先，咱们说说为什么要把这两种赚钱方式分开讲。这跟美国的国情有一定关系。
我们投资房地产，最理想的状态当然是：买一套房子，想自住就自住，想出租就出租，房租可以帮我还房贷，最好还有富余；然后随着时间推移，房子还升值了，什么时候一卖，又赚一笔。
但在美国，找到这样的好机会不容易。因为在美国，房地产不是全国人民投资的唯一途径。在中国，老百姓手里有了余钱，首先想到的是买房子；在美国，老百姓还是比较偏向买股票、买基金，甚至买债券。这个差别有很多原因，今天先不细说，但现实的结果就是：在美国，并不是是个房子就能升值，你得挑。
而往往能升值的房子，都在经济比较发达的城市和地区，比如纽约、旧金山。但这些热门地区，房价一般已经很高了，如果你把房子租出去，房租一般不够还每个月的房贷，你每个月还得往里贴钱（虽然这些地方的房租也高得吓人，但还是不够）。所以如果你看重房租，就不太能买这些地区的房子；但换到一些相对便宜的城市，升值潜力又充满了不确定性。
所以，房租收入和升值潜力兼顾的房子，在美国并不好找。所以咱们分开讲，今天先说怎么计算、挑选适合收租的投资房。
1%法则
先给想当包租公、包租婆的同学，介绍一个法则，叫“1%法则”。
这个法则是说：如果一套房子每个月的租金，能达到房子买价的1%，那买来收租就还不错，可以考虑。比如一套20万美元的房子，如果每个月能租到2,000美元，这套房子就可以买下来收租。
大家看，这个1%法则在纽约就很难实现，就应了我刚才说的，因为房价本身已经太高了。比如一套月租能到2,000美元的房子，怎么也得卖50万到70万美元。贵一些的地区，比如曼哈顿，或者最近很火的长岛市（LIC），一套两居室怎么也得150万美元左右，那月租能租到1万5吗？肯定不能，大概也就四五千到六千吧。
5%法则
抛开纽约的特殊情况不说，这个1%法则有什么缺点？它只考虑了租金的毛收入，没考虑作为房东的各种开销。比如如果是独立屋，地税可能是很大一块费用；如果是公寓，物业费（common charge）可能就是很大一块。所以我个人比较喜欢一个改进版，叫“5%法则”。
5%法则说的是：如果出租房一年的房租净收入，能达到房价的5%，那这套房产就可以考虑投资。
比如说，你花35万买了一套房子，每个月租2,500美元出去；每个月的地税、房屋保险、物业费（common charge或者HOA）等等，加起来1,000美元。那你每个月的净收入是1,500美元，一年18,000美元，一年的房租净收益率就是5.1%，这就非常不错了。
为什么5%就不错了？
为什么呢？因为在美国，如果是一般的住房，长期来看，房产的价值和租金的涨幅，是和通货膨胀差不多的。
注意，我这里说的是一般的住房，也就是这期节目说的以收租为目的的房产，而不是专门去找那些有发展潜力的地皮和楼盘、想着以后升值赚钱的房产。这些一般的房产，价值和房租不会大起大落，而是大致跟着通胀走，这种属性叫做“通胀对冲”（inflation hedge），就是可以对抗通货膨胀的意思。
换句话说，你今天花35万买到这套房子，每个月收租2,500美元，10年或者30年以后，你还是可以按同等的购买力卖掉这套房子，或者收到同等购买力的房租。如果30年以后，因为通货膨胀，物价翻了好几倍，你的房租收入也会水涨船高。也就是说，你还是可以靠这套房子的房租，维持同样的生活水平。这就叫这个投资本身是通胀对冲。
美国过去几十年，平均每年的CPI通胀率大概是3%。所以如果你的投资房，净租金收益率是5%，它又能对抗通胀，那它的名义总回报率，大约就有5%加3%，等于8%了。
我们知道，名义回报率8%，应该算是非常不错的回报了，可以和美国股市过去几十年的回报率媲美。所以5%法则告诉你：你看中的房子，如果净收益率能达到5%，这套房子就可以考虑买！
当然，这个算法比较粗略，没有算进空置期、维修费、找租客的中介费，如果是贷款买的，还有房贷利息，这些都会拉低实际的收益率，大家算的时候要留出余地。
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