大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！之前一直在聊养老的问题，其实还有一个特别重要、很多人也特别喜欢的养老方案，就是靠房地产养老。大家经常听人说：“我有好几套房子，租金就够我的日常生活了，我是不是就可以退休了？”
房地产为什么能抗通胀？
大家都知道，房地产是一种抗通胀的资产（inflation hedge）。这分两部分：一是房价本身的涨幅，一般能抵抗通胀；二是租金也能抵抗通胀。我来解释一下为什么。
租金好理解。出租房作为一种商品，房租本身就是计算通胀的一个重要组成部分。大家知道，通胀其实就是选一篮子商品，计算它们的价格变化，这一篮子商品涵盖了生活的方方面面，而住房租金，是其中非常重要的一部分。
那房价呢？是这样的：盖房子的成本，主要是人工和材料，而这两项都会随着通胀上涨。盖房子的成本增加了，新房的房价也就会增加。所以疫情这几年房价大涨，不光是因为供需关系，比如好多人逃离纽约、加州，跑到税低的地方去，或者很多以前住小房子的人，因为要在家办公，换到了郊区的大房子；也是因为原材料和人工价格上涨，推高了房价。这是新房。二手房一般以同一个市场的新房作为参照（anchor），也就跟着水涨船高。所以整体来说，房地产的价格会随着通胀上涨，能够对抗通胀。
买五套房，就能FIRE？
那回到开头的问题。比如你的生活费是一个月1万，你发现你家附近的房子，一套四五十万，一年刨去地税等各种杂七杂八的费用，净租金收入能有2万。那是不是只要买五六套这样的房子，总价值两三百万，就能过上FIRE的生活了？租金覆盖日常开销，而且还会自然而然地随通胀调整；房价本身也会涨，不至于30年后不值钱了。这不是挺好吗？
而且，跟我之前说的要600万才能达到每月1万生活费的方案比起来，房子这个选项好像好多了。其实，这个问题不是哪个比哪个更好，而是它们各有不同，看你想要什么。
我那个投资组合方案，虽然现金收益率（cash yield）比较低，但剩下的本金部分是可以跑赢通胀的，而不仅仅是跟上通胀（keep up with inflation）。也就是说，你的财富、你的实际购买力，在退休以后，依然会随着时间越来越多。比如你现在是一个中等有钱的人，毕竟财务自由了嘛，但过了30年，你可能就变成一个比较有钱的人了，而这期间你一直没上班，一直在享受生活。但缺点是：第一，这30年里，你的生活比较朴素；第二，你要达到这个财务自由的起点，门槛特别高。
房地产的方案呢，按数字来算，门槛要好达到一些，尤其是在一个上升的市场里，又有杠杆加持的话。但是，你的实际财富在FIRE以后，就不会再增长了：名义价值（nominal value）会随着通胀增加，但实际购买力，也就是你的生活水平，在你FIRE的那一刻，就已经到顶了。
所以两个方案的取舍是不一样的。
容易被忽视的：折旧
另外一个比较容易被忽视的方面是：房子是会折旧的。折旧不是一个含糊的会计或者税务术语，而是真实存在的。尤其是美国这种房子，要好好维护有多费钱，相信大家都知道。
而且维护（maintenance）不是匀速发生的。如果你买的是新房，前两年可能感觉不明显，但越到后来越明显，金额也越大。房子旧了，屋里的电器、设施旧了，甚至装修也旧了，你不维护，房子的价值和租金就没法一直维持在原来的水平。
所以换个角度想：房子因为通胀增值了，又因为折旧贬值了，里外里这个净值是正是负，要看地区，但可以肯定的是，不花钱是绝对不行的。这还只是钱的问题，还没算你去修房子搭进去的时间和精力。换句话说，你本来需要的是一个被动投资（passive investment），但房地产投资，其实并没有那么“被动”。
房地产比股市好在哪？
所以总结一下：一般的房地产，在有杠杆加持的前提下，回报率也许能达到股市的水平。这里说的是一般的市场，不是某个特定的、涨得特别凶的市场，比如尔湾，或者前几年的爱达荷州博伊西（Boise）。那它一定得有比股市好的地方，你才会选它，对吧？它有吗？有。
第一个比股市好的地方，是房地产不像股市波动那么厉害，对人的心态没那么大考验。虽然2008年的经济危机是由房地产引起的，房价在全国范围内平均跌了大约四分之一，有些地区跌了一半，但大部分其他的经济危机里，房地产不会波动那么大；没有危机的平时，房地产也不会像股市那样忽上忽下，所以你基本可以处在一个比较踏实的状态。
第二个优势，是税。房地产几乎是唯一一种你每个月都能拿到现金流、但在税务上又可以合理合法地避掉很大一部分的投资。你想想其他任何投资渠道，不管是股市还是债市，只要有现金流，不管是卖股票、拿分红，还是收债券利息，都要交税。但房地产的租金收入，可以通过折旧等方式，抵掉很多税。
房地产的劣势
劣势呢，第一个就是要挑市场。股票你可以一概而论，因为不管你住在哪个州，都可以投资标普500，说白了，成功模式是可以复制的。但房地产，每个市场之间分化得有多厉害，就不用我说了。刚才说的一切，都是整个美国房地产市场的综合情况，是所有邮编（zip code）的综合体，但落到你头上，你住的这个地区是什么样，很可能跟这个大规律大相径庭。所以除非你住的地区特别好，你又特别熟悉，否则别人跟你说的经验，很可能没法复制。
长期来看，我们知道美国经济是一直往上走的，这是巴菲特老爷爷告诉我们的。可你所在的地区，一定会一直往上走吗？你也许能判断得了5年、10年，再长就不好说了。
比如我家现在住的这个镇（town）。我家孩子的一位老师，已经七十多岁了，从小在这个镇出生长大，一辈子都住在这里。有一次跟我聊天，他说上世纪五六十年代，他十岁左右的时候，这里是一个非常富有的镇，跟曼哈顿一样繁华，住的都是在华尔街上班的人，或者在曼哈顿上班的律师这样的上层中产和富人，好几家Bloomingdale’s百货，到处是高级购物场所、高级餐厅（fine dining）、卖艺术品的画廊。
后来过了二三十年，随着人口结构和收入水平的变化，这里就变成了一个很普通的中产阶级小镇。现在在我们镇上，花一百万美元以内，还能买到2,000尺左右的房子，我自己的房子大概就是这个情况。所以在今天，这就是一个普通的镇，不是什么有钱人住的地方，但它曾经是。
所以说，岁月的变迁，不是只发生在极少数几个地方，其实大多数地区都会经历这种或好或坏的变化。你的地区到底是好是坏，只能靠你自己判断，没有人能一概而论地总结出什么规律。房地产，每一个市场都是个性化的，需要你自己去研究。
第二个劣势是：你没法带着它走。比如像我这样，并不打算一辈子在这儿养老送终，我还有很多想去世界各地旅居的想法。如果我的养老投资组合，就是在我家附近买一大堆房子，我就没法带着它们走，不像股票，你在哪儿都能管理。如果托人管理，费用成本都会增加，你的回报率可能就达不到你原来想要的水平了。
我的看法
所以我对房地产的看法是：如果你所在的地区，你的那个邮编，是一个欣欣向荣的地区，你的判断也有依据，你有信心它能跑赢股市、跑赢大盘，那就放手去做（by all means）。
但对于大多数普通地区，房地产的回报率，不上杠杆的话，会被同期的股市秒杀；上了杠杆，如果在一个上升的市场，你的利率又特别低，也许能追平同期的股市，但也可能还差一点。而且它交易成本高，需要判断市场，需要维修维护房子、处理和租客的关系，搬家还带不走。
在这个前提下，如果你还要大规模配置房地产，那一定是特别看重它的优点。比如你真的受不了股市的上下起伏，那房地产适合你；或者你个人收入实在太高，房地产的税收优势对你来说很重要，不过如果说的是退休以后的生活，这一点似乎又不太适用了。除此之外，我觉得对于大多数房价没有猛涨、稳步发展的城市和地区，房地产似乎更适合作为一个分散风险的工具（diversification tool），配置一些就好。
当然，如果你是以下这些情况，可以考虑把房地产作为投资组合里的主力：
第一，对自己的社区比较熟悉，而且有信心十足的判断，认为你家附近在几年乃至10年内，都会是一个强劲的、高于美国整体水平的上升市场。
第二，信用好、工资高，能贷到低利率的贷款。
第三，自己动手能力比较强（handy），业余时间也多，不介意同时管理好几处房产。
第四，所在的州最好不要太“蓝”，也就是说，法律对租客的保护是合理的，而不是一味地保护租客。
第五，打算长期在同一个地方定居，没有搬家的打算。
第六，实在受不了股市的起起伏伏。
好，今天就聊到这儿。你是怎么看房地产养老的？欢迎在留言区聊聊。咱们下期见！