大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。这两天在会员区聊了我们在美国的人，父母怎么养老的问题，大家分享了很多思路。有朋友说可以把父母接过来一起住，还提到可以买一个multi-family的房子，父母住一个unit，子女住一个unit。顺着这个思路，我想到了我之前考虑过的一个办法：给父母买一个co-op住。
所以今天我想先脱离养老这个话题，单独聊聊co-op这种住房形式。之前有好多网友问过，我在视频里也简短提过，但一直没有详细说。
Co-op是什么？
Co-op全称是cooperative apartment，合作公寓。从形式上说，它一般都是公寓，我从来没见过独立屋的co-op。当然公寓不一定是那种高层楼，纽约这边也有很多co-op是花园式的，两层居多，其实也很美、很舒服。我以前就住过这种。
价格：比condo便宜三分之一到一半
Co-op一般会比同地区、同户型、同样新旧程度的condo便宜三分之一到一半。比如附近一个一居室的condo要五六十万，差不多的co-op可能就是二三十万。
我总结这个规律的样本量还挺大的，因为在纽约，经常是一片住宅区里，这栋楼是condo，旁边一栋长得几乎一模一样的就是co-op。可比的房子很多，看多了就知道大概是这么个规律。
每月费用：可能是condo的1.5到2倍
但是，co-op的买价虽然可能只有condo的一半，每个月的维护成本却经常是condo的1.5到2倍。
什么意思？维护成本一般指地税加物业费。如果一个condo的地税加物业费是一个月1,500，那旁边那栋co-op里同样户型的单元，可能一个月就是2,500到3,000。
不过co-op的这张账单，一般把所有utilities都包了。Condo的物业费一般只包水，电和煤气还得自己另外付。所以在纽约，冬天的暖气、夏天的空调，在co-op里基本都包含在那一张账单里了，这可是挺大的一笔钱。
就因为这个，我还曾经想过：要是买个co-op，在家挖矿，岂不是很划算？电费全包啊。当然这个想法从来没付诸实践。估计你那个单元的电费一下子暴涨，远远超过正常人家的用电量，过不了几个月人家就该来敲门了。
最让人头疼的：Board
Co-op最让人头疼的，大概就是board了。可以翻译成业主委员会，但又不太准确。
Condo的业主委员会，成员确实是property owner，你买了condo，就拥有这个单元的房产产权。但co-op其实是一个股份有限公司，整栋楼是这个公司的资产。从法律上讲，你并不拥有你买的那个单元的产权，而是拥有这家公司的股份，外加一份长期租约，让你可以住在那个单元里。所以准确地说，你不是房主，而是股东。
所以co-op的board权力更大，要求也更多、更高。很多，甚至可以说大部分co-op买来只能自住，不让出租；有一些买来可以马上出租；还有一些要求你先自住几年，之后才能出租；还有的规定几年之内，比如5年之内不让卖。总之各种各样的要求比condo多得多。也因为这些原因，它的升值潜力相对也小很多。所以基本可以说，co-op不适合投资，只适合自住。
还有就是买卖的时候，交易要经过board审核。board同意你卖给这个人，你才能卖给他。如果你是买家，很多co-op都要面试。也就是说，你就算全款买，也有可能买不到：面试没过，或者你交的财产证明、收入证明不够有说服力，或者出价太低，都有可能被board拒绝，卖家同意也没用。
美剧里的Co-op
很多美剧里都出现过曼哈顿的高端co-op。别以为co-op便宜就都是低端的，曼哈顿有很多非常高端的co-op。比如《欲望都市》里，Miranda住的就是co-op，她自己还是board的成员，面试一个男申请人的时候，一眼就觉得这人特别hot，力主批准，结果新邻居搬进来没多久，两人就谈起了恋爱。
还有一部电影，具体是谁演的我记不清了，讲的是一对couple为了搬进曼哈顿一个号称特别严格的co-op，本来没打算结婚，硬是把结婚提上了日程，因为那个co-op是family oriented，不太喜欢单身的人搬进来。
还有汤姆·克鲁斯的前妻凯蒂·霍尔姆斯，据说也住在曼哈顿的一个高端co-op里，光物业费和地税一年就要几十万美元。所以co-op里也有很多审批特别严、特别高端的。当然，更多的是给普通人住的。
两个朋友的故事
我有个朋友在皇后区Forest Hills住过一个co-op，家里装修得很好、很讲究。后来他邻居要卖房，他就把那个单元也买了下来，把两个单元打通，中间用书架做了一扇隐藏门：平时看着就是个书架，两个unit是分开的；书架一推开，两个客厅、两个单元就连起来了。
他后来跟我说，觉得这个机会特别好。他很自豪的一点是，当时说服了board，促使卖家，也就是他邻居，以一个非常合理的价格卖给了他，而且过户特别快。他跟board说：“我已经是这儿的住户了，你们肯定都认识我，知道我是什么样的人：不吵不闹、不开party、很正经。所以如果他要卖，卖给我最合适，你们也不用再去调查一个陌生人的背景、财务状况、工作经历和信用记录了。”
这是一个好的例子，再说一个不好的。在纽约住久了，你身边会有很多朋友，或者你自己，都有过买卖co-op的经历。我另一个朋友，那是十几年前了，卖自己的co-op，合同都签了，但board迟迟不审批，各种龟速的paperwork，导致他最后还补偿了买家不少钱，搞得心力交瘁，才终于把房子过户。
所以这肯定是co-op一个很大的缺点。我自己找房的时候，跟好多卖房中介聊过，其中一个告诉我，他曾经卖过一个co-op，四年才过户。我说那买家和卖家不得哭死？签了合同，board就是不批。据说后来买家和卖家一起把board告了，之后board才改了规矩，审批要有个时间上限，好像是6个月左右。所以这种事虽然少见，但也是有的。
给父母买Co-op，行得通吗？
我之所以在会员区聊养老话题的时候想到co-op，是因为我也曾经想过：如果父母搬来美国，可以先给他们买个co-op住。
好处是：便宜，很多条件也不错，不用自己维护，有东西坏了马上有人来修；管理得好的co-op，住户构成也比较简单，不会乱七八糟；冬天还暖和。
但后来发现有个问题。因为co-op每个月的维护费比较高，所以即使全款买，board也要求你有稳定的收入来源。而国内的父母过来，一般已经退休了，要把房子买在他们名下，就得把所有财产证明、退休金现金流这些文件都翻译、公证，而且换成美元之后还得够。然后还可能要面试。对没有任何美国背景、不会说英语、也没有美国信用记录的老人来说，很难通过，太麻烦，也不现实。
那就只能买在子女名下。但co-op每个户型能住几个人是有要求的，比如一室一厅最多住两个人，两室可以住三到四个人等等。申请的时候，你要把家庭人口情况、谁会长期住在这里、年龄、姓名、关系都交代清楚。所以你只能往大了买：用你自己的背景、工作收入和信用去申请、去面试，然后你自己不住，那你至少也得买个两室一厅；如果你自己也结婚了，很可能还得买三室。
可如果有这个预算，还不如去看看同地区的condo，也许是更好的选择，至少买卖方便一些，跟co-op比也更有升值潜力。当然，我说的这些都是指管理得比较好的co-op。管理不好的你也不会想买，万一里面脏乱差、老鼠横行、大麻味乱窜，你自己不想住，也不会想让父母住，对吧。
谁适合买Co-op？
最后说句公道话。虽然说了这么多缺点，但如果你是想长期自住，就是自己一家人住，不打算出租，也不图升值，那co-op其实挺好的。
第一，特别省心，房子的事基本都有人给你打理好了，尤其适合老年人。第二，水电暖基本全包。纽约冬天的取暖是一笔特别大的开销，我身边就有很多朋友，房子挺好，但舍不得开暖气，在家穿着羽绒服；有洗碗机，舍不得开，还是手洗。住在co-op里，这些钱已经包含在每月的账单里了，冬天屋里特别暖和，舒适度一下就上来了。管理严格的co-op，邻居也比较省心，没那么多吵闹。
另外提醒一下新移民朋友：在纽约看房的时候，如果发现某个房子比周围同类型的便宜一大截，先别激动，问一句它是不是co-op。不是说co-op不好，而是你要清楚自己买的是什么。
好，今天就简单给大家介绍一下co-op这种住房形式。喜欢的观众请帮我点个赞，咱们下期再见。