大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天咱们来聊聊怎么计算房贷的月供，以及每个月的月供里，利息和本金是怎么分的。
三种算法
第一种方法，上谷歌搜。一般都能搜出一个在线计算器，你把贷款金额、利率这些参数输进去，它直接就给你吐出结果。这个方法以前咱们也提过很多次，是最简单的，上期视频也用到了，没看过的朋友可以去看上期的演示，今天就不多说了。
第二种方法，用Excel的PMT（付款）函数去算。有些计算器也能算，但不是所有计算器都可以，得是能算现金流的那种，比如考CFA用的专用财务计算器。这个方法用熟了很好用，但缺点是需要你对Excel比较熟，或者有这种专用计算器。更重要的是，它和第一种方法一样，都是你输进去几个参数，电脑或者计算器给你吐出一个结果，你其实不知道它具体是怎么算的。所以这也不是我今天想介绍的重点。
重点是第三种方法：用一个Excel表格。我这里有一个模板，它可能不是操作起来最简便的，比如你可能要比用计算器多敲几个数进去，但它是最好理解的。咱们来看一下。
只需要看懂第一行
大家不用看这一大堆数字，其实只需要看懂第一行，下面都是复制粘贴而已。30年的贷款，一共是360个月。我们先来看第一个月。
假设一开始贷款金额是50万，利率3%。那第一个月要还给银行的利息是多少呢？50万 × 3% ÷ 12。
我解释一下：我们说的利率，不管是3%还是7%，都是年利率。因为房贷是按月还的，所以算出一年的利息以后，要除以12，才是这个月要还的利息。50万贷款一年的利息是50万乘以3%，除以12，得出1,250，就是360个月里，第一个月要还的利息。
但利息不是你的月供，月供是利息加本金。那本金是多少呢？大家注意，本金其实是一个“因变量”，不是“自变量”。每个月的还款总额是2,108，固定不变，所以用2,108减去这个月的利息1,250，剩下的858，就是这个月还的本金。
所以大家知道了：30年的房贷，15年的也一样，每个月的还款总额是固定的；而每个月的利息是变化的，所以每个月还的本金，也就是两者的差额，也是变化的。
这里要解释两点。
第一，大家肯定要问：你这个还款总额2,108是怎么来的？这个表格的作用不就是算月供吗，怎么一上来就把月供当成已知数了？在计算的时候，这个数当然是不知道的。具体操作的时候，可以先填一个大概的数，比如先随便填个3,000块，然后看第360个月，也就是最后一个月的期末贷款余额（ending loan amount），它应该是0。如果你填3,000，就会发现期末余额变成负数了，那你就知道这个月供填大了；如果是大于0的正数，你就知道填小了。想得到一个精确的数，可以用Excel的“单变量求解”（Goal Seek）功能，一会儿详细说。
第二，当你知道了这个月还的利息和本金，最后一列就是期末贷款余额，它等于期初贷款余额（beginning loan amount）减去这个月还的本金（principal payment）。注意，不是用50万减去2,108，而是减去858，才是这个月的月供付完以后，你还剩多少本金要还。这个数，就是下一个月的期初余额。然后把公式往下复制粘贴，新的一轮计算就开始了，一直到第360个月，也就是30年末。
我知道，如果你是第一次接触这个模板，会觉得它好复杂，并没有我说的那么简单。但你给它一次机会，试着了解它，这真的是唯一一种能让你搞明白，银行收你的利息到底是怎么一个复利法、到底是怎么算出来的方法，内在的逻辑非常清晰。而且这个模板什么都能算，算财务自由、算资产增值、算欠债都行，老观众肯定看我用过很多次它的各种变体。真的好用！带货博主说“买它”，我说“用它”！
单变量求解（Goal Seek）
然后咱们来说说Excel的单变量求解，也是很好用的功能，所有需要你反复试算求解的时候，都可以用。
比如，每个月还是还2,108，但利率变成了7%，拉到最下面，第360个月结束以后，你会忽然发现期末余额巨大：你还欠银行将近150万美元！说明在这个利率下，贷款50万的话，每个月的还款额远远不止2,108块。看过上期视频的观众都知道，正确答案是3,327。
你可以在“数据”（Data）菜单下，找到“模拟分析”（What-If Analysis），再找到“单变量求解”（Goal Seek），然后填入你的要求：让F364等于0，也就是最后的期末余额为0；可变单元格是C2，也就是月供这个数。Excel就会给你算出来，每个月要还3,327。就这么简单。
顺便说一句，大家知道为什么在7%的利率下，如果每个月只还2,108，30年末的贷款余额会是那么大一个数吗？将近150万，比最初的贷款额还大好几倍？看第一个月就知道了：在这么高的利率下，第一个月光利息就是2,917块，你一个月只还2,108，连利息都不够。因为还房贷，总是先还利息，有余额才会去减本金。当然，正确的月供，肯定会让你有余额去减本金，只是一开始会非常少，这个话题也很有意思，我下期会聊。所以当你的月供连利息都不够还的时候，就会利滚利，越滚越多，30年后就欠了将近150万。当然，现实生活中这是不可能出现的，你早就被银行收房（foreclosure）了。
好，这期节目是后面几期的铺垫。不过这个模板真的很有用，真心推荐大家把它弄透，可以算很多东西。这个表格一共就四五列，照着我上面说的，自己从头搭一遍，也就十分钟，搭完你就彻底懂了。后面几期，我就要开始聊从这些计算里能得出什么结论了。喜欢的观众，希望你能给我点个赞。谢谢大家，咱们下期见！