大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天想跟大家聊聊买房贷款时的negative point，负点数。这个话题是一位网友写信提醒我的，他是这么说的：
“我们家自住房贷了150万，是interest-only的7年ARM，每个月只还利息，三千出头。我们每年refinance两次，减掉closing cost，从银行手里净拿2万5的negative point。而且这笔钱不用交税，对高收入人群来说，相当于5万的税前收入。或者说，相当于150万的房贷，每个月只还一千块左右：（3万6 − 2万5）÷ 12。”
所以这位网友希望我能把negative point给大家介绍一下。感谢网友提供的素材，我觉得还挺有用的，也欢迎有第一手经验的朋友在留言区补充。
先说什么是Point
先说一下什么是point，就是我们平时说的“点数”。买房贷款的时候，我们问利率，经常会听到point这个词。一般来说，一个point就是贷款金额的1%。比如你贷款50万，一个point就是5,000块钱。
在贷款结算的时候，如果你选的这个loan有一个point，就是你提前把这5,000块钱付了，过户时的一次性费用多了，但换来一个相对低的利率。所以说白了，点数就是：现在一次性多交点钱，还是以后每个月多交点钱，你自己权衡，这是一个trade-off。
选哪个，最重要的考量是你打算这笔贷款用多久。如果这房子你没打算长住，可能三年就要换房了，那就没必要交这个point，选没有point的贷款，甚至去找有negative point的贷款，这个一会儿说，月供稍微高一点。一般来说一个point大约对应0.25%左右的利率差，但这个也有变数，需要跟loan agent问清楚。反正你也住不久，这样就比较划算。
说到这儿，很多人可能有经验：选贷款的时候，lender，也就是银行、贷款机构，一般会让你选有point还是没point。大家按自己的需要选就好。但万变不离其宗的是：如果是同一个lender提供的同一种贷款，同样是固定利率或者浮动利率，同样的期限等等，那么有point的利率一定比没point的低，这才对。
但如果是不同的lender，就算其他条件都一样，都是30年固定利率，一家有point的利率，也不一定比另一家没point的利率低，有时候差距还挺大的。所以这也是为什么我们贷款要货比三家。
什么是Negative Point？
介绍完点数的背景，再说negative point，负点数。顾名思义，负点数就是跟正常的点数反过来：你在算closing cost的时候，反而可以从银行拿到一些钱，减少你的过户费用，但之后的贷款利率，在其他条件相同的情况下，会高一些。
负点数原本是银行用来帮助一些手头比较紧的贷款人的，比如付完首付手里没什么钱了，一下子拿不出那么多过户费用，negative point就可以减轻一次性开销的负担。
像开头这位网友，肯定不是手头缺钱，而是用这种方式拿到一些不用交税的现金。就像网友自己说的，高收入人群在工资以外每多挣一块钱，可能都要面对50%左右的边际税率。所以如果能不交税地从银行拿到2万5的负点数，就相当于税前多挣了5万。
但这么做有特定的前提
不过这么做的好处，是有一些特定条件的。
第一，利率大环境在往下走。过去两年，利率越来越低，所以大家才想不停地refinance，重新贷款。因为不停地重新贷款，每次拿到的贷款都用不长，过半年八个月就又重新贷了。在这个前提下，刚才说了，选没有point甚至negative point的贷款，就比较划算。另一种情况是房子住不了多久就要换，贷款也用不长。
第二，贷款金额要足够大。这就基本限定在高房价地区了，而且房价总体要往上走。如果房子贬值了，refinance的时候可能还得往里补钱。同样，你的信用要好，家庭收入要稳定，不然重新贷款也会出问题。
第三，就是网友提到的，配合interest-only的贷款效果最好，这样贷款本金可以保持不变；不然你每次refinance都得cash out，才能保持原来的贷款金额。而interest-only这种贷款，反过来对家庭收入的要求也比较高。
所以，需要这么多条件同时满足。大家想一想，如果未来几年利率环境变了，比如开始加息了，美联储不是说2022年或者2023年就会考虑加息吗？现在通胀这么厉害，如果开始加息了，你就不会想再重新贷款了。这时候如果你短期内也没有换房的打算，那选一个negative point的贷款，导致之后十年甚至几十年的贷款利率都比同等条件高一些，就未必划算了。
（后记：这期写于2021年底。后来美联储果然从2022年3月开始大幅加息，30年固定房贷利率从3%左右一路涨到了2023年的7%以上。那些靠负点数不停refinance的玩法，一下子就玩不转了；而当初选了负点数、利率又锁得偏高的人，就只能一直背着这个利率了。）
好，这期就聊到这里。喜欢这期的观众请帮我点个赞，咱们下期再见。