大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。今天我想跟大家分享一个有趣的经历。
最近我看到一个做房地产中介的朋友，在微信朋友圈发了一家洗衣房在出售，正好在我家附近。我想起身边有个朋友投资了洗衣房，好像还不错，上期视频也正好跟大家提到了。于是我就给那位中介朋友发了私信，想多了解一些情况。今天把我了解到的情况简单跟大家介绍一下，再分享一下我的思考过程，算是一期闲聊吧。
中介给的信息
对于这家洗衣房（laundromat），中介在朋友圈是这么说的：60台机器，13年租约，年净利润9万美元，接手就赚钱。
经过进一步私信询问，我又得到了一些初步的信息：
第一，卖家要价30万美元，要全现金，不能用商业贷款。
第二，洗衣房每个月的支出大概包括这么几项：水费每月2,000，电费每月1,000，燃气每月1,800，肥皂、洗衣液每月1,000；目前有两个在那里干了十几年的老员工，不清楚是全职还是兼职，员工工资每月4,000；房租每月2,400，租约还有13年到期。
第三，洗衣机和烘干机说不出具体用了几年，电话里只说运行良好。
初步询问就得到了这么多信息。如果想看进一步的信息，比如账本之类的，得拿出更多诚意再说。
我的分析
我觉得这些信息其实已经有很多可以分析的了，所以跟大家分享一下。
我当时想，把这些信息消化了以后，如果有进一步投资的意向，一是可以找卖家要更多信息，二是可以请教我那个投资了洗衣房的朋友。但在请教人家之前，我想自己先做一些分析和尽职调查。
### 收入够不够？
按照中介的说法，列出来的这几项支出，加起来每个月大约12,200。如果年净利润是9万，每个月的净利润就是7,500，也就是说，每个月的营业收入（revenue）要达到差不多2万。这还是没考虑税的情况。
60台机器，不管是洗衣机还是烘干机，基本都是一次2到4块钱，我们按平均3块钱算。洗一次或者烘一次，平均算1小时，如果60台机器同时运转、一台都不闲着，1个小时的收入是180块，一天营业10小时，就是1,800块。
但我去观察了几次：平时工作日，大概只有四分之一的机器在运转；周末也许平均能有一半。因为周末上午也有很多机器空着，下午，尤其是周日下午，人倒是会多很多。
这样粗略估算，工作日一天大概有400到500块，周末一天大概900块。按一个月22个工作日、8个周末日来算，一个月的收入大概是1万7到1万8多。如果是上限，刚刚好接近广告里说的；如果是1万7，那年净利润就达不到9万。
### 哪里算得不准？
这个算法不准确的地方，第一是收入到底有多少，比如我说工作日平均四分之一的机器在运转、周末一半，这都是估计。不过如果真有心去调研，这个也好解决：每天去蹲点，认真记录，一个星期应该就能得到准确得多的估算。不确定的是季节性，我想象中也许夏天生意会更好一些？但这也只是我的想象，不好说。
第二个不准确的地方是，大家可能留意到支出里有一项肥皂、洗衣液，那是因为店里有卖小包装的洗衣液，总有人到了才发现洗衣液用完了，就要现买。这部分的利润应该比较高，但具体能卖多少，就不好估算了，只能看他的账本。
### 支出好核实
其他几项支出倒是很好核实：
水电燃气，直接找卖家要最近几个月的Con Edison账单就行。真心想卖的人，没道理不给你，如果不给，那就有问题。
房租可以要租约来看，看看具体条款，比如是不是三净租约（triple net），每年涨多少。
肥皂和洗衣液的成本，可以看进货的收据，或者信用卡账单等等。
员工工资，可以看员工的合同和付款凭证。如果是现金付工资，可能没有付款凭证，但可以看员工合同；如果什么都没有，也可以问员工，不过卖家可能不让你问。
事实上，中介说现在的员工工资是按每小时10块钱给的。我觉得这个信息肯定有问题，因为纽约州的最低工资都多少钱一小时了？即使是没有合法身份的工人，工资也不太可能比市场价低这么多，尤其中介还说这两个员工已经在这儿干了十几年了，就更不可能了。我觉得这个信息有误的可能性比较大，但不确定是中介不了解情况，还是有意隐瞒。另外，如果真是低于最低工资，买家接手以后也会有法律风险。
### 为什么要卖？
最后我问了一下：卖家为什么要卖？如果要价30万，而且还有商量的余地，年净利润9万，为什么要卖呢？
中介说，因为卖家手里还有其他几家洗衣房，实在管理不过来了，所以想卖掉这一家。
说实话，我不是特别买账，觉得这个理由不太站得住脚。因为三年多就能回本的摇钱树（cash cow），真管理不过来，加派个人手就行了。
### 实地考察
最后，我去实地看了看地形，发现抛开各种纸面上的数字，光看实地的话，没有停车位似乎是个大问题。周围有几栋大公寓楼，但都不是手里抱着一大包衣服能走过去的距离，尤其是纽约的冬天还经常下大雪；如果开车去洗衣服，又没地方停车。所以我觉得客源会比较有限。
这件事基本就到此为止了，以后有别的机会，我会再去考察。
这个过程有没有给大家一些启发？你们有没有留意过除了房地产以外的其他投资渠道呢？欢迎跟大家分享，咱们下期再见！