大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天我想跟大家聊聊房产投资，主要就是想告诉大家：不是所有房子都是好投资。
几年前我说这话，为了防杠精，可能还会补充一句：国内的房子因为国情不同另说。但美国的房子，底色就是一个inflation hedge。过去几十年，在国内买了房子的大部分人都赚了，而美国的房子有史以来就不是一定赚钱的。现在国内的行情也都不好了。美国大部分地区、大部分时期，房价就是能跟上通胀，这还不算投进去的各种地税、维护费用等等。
当然，有些地区、有些时期涨得很凶。比如疫情这几年，美国很多二线城市房价猛涨，南方Sun Belt上的城市房价猛涨；又比如加州，由于科技公司的发展，过去10年当地房价猛涨等等。但这些都不能代表全美国其他地区，也不能代表历史上的其他时期。
而且我今天要说的，还不是那种显而易见的情况，比如房价跌了的地区，或者房价不动的地区；而是有些表面上看起来是涨了的。要知道，有些房子买的时候40万，20年后能卖80万，这依然不能说明它就一定是个好投资。所以今天咱们来算一算。喜欢这个话题的朋友请帮我点个赞。
40万买、80万卖，赚了多少？
假设你20年前花40万美元买了一套房子，全款，现在卖了80万。看起来翻了一倍，对吧？
先算房价本身：20年翻一倍，年化涨幅大约是3.5%。这已经不算高了，跟过去几十年美国的通胀水平差不太多。
然后，咱们把这20年里你往这套房子里“扔”的钱都算上：
第一，买房时的过户费用，大约是房价的2%，8,000块。
第二，地税。美国很多地方地税在房价的1%到2%之间，咱们取1.2%。
第三，房屋保险，咱们算0.4%。
第四，维修维护。业内常用的经验数字是，每年大约房价的1%：换屋顶、换锅炉、修水管、刷墙，哪样都不便宜。
这三项加起来，每年大约是房价的2.6%。房价在涨，这些费用也跟着涨，20年下来，加起来差不多是30万美元。
第五，卖房的费用。中介费加过户费，大约是售价的6%，80万的6%，就是4万8。
现在算总账：你一开始掏了40万8千，20年里又陆续掏了大约30万，最后卖房到手75万2千。按年化回报率算，这笔“投资”一年的回报，还不到0.5%。
等一下，你还住了20年呢
有人马上会说：不对啊，这20年我是住在里面的，省下了房租啊！
说得对。这套房子如果拿去出租，或者说你要租一套差不多的房子，假设一开始一个月1,500块房租，每年涨3%，那20年下来，你省下的房租加起来大约是48万。
把省下的房租也算进去，这套房子的年化回报率，大约是4.8%。
同样的40万8千，如果20年前放进标普500指数基金，按长期年化7%左右算，20年后大约是158万。当然，股市这20年里有过大起大落，房子住着也比股票让人踏实，这些都是真实的价值。但光从钱上看，这套“翻了一倍”的房子，回报其实远远比不上股市。
这笔账说明了什么？
第一，房价涨了一倍，不等于赚了一倍。地税、保险、维修、买卖的交易费用，这些“看不见的成本”加起来，非常可观。
第二，自住房真正的回报，很大一部分来自省下的房租。所以评价一套房子是不是好投资，最关键的一个数，是租售比：同样的房子，租的话一年要多少钱，占房价的百分之几。租金相对房价越高，买房越划算；租金相对房价越低，比如很多大城市的情况，买房就越不划算。
第三，我这里用的是全款。如果是贷款买房，杠杆会放大你的回报，当然也会放大风险，同时你还要付利息。这个咱们在《买房还是租房》那一期里，会用贷款的例子再算一遍。
所以，下次再听到有人说“我的房子20年翻了一倍”，你可以在心里帮他算一算，再加上一句：这还没扣地税和维修呢。咱们下期见！