大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！最近有个朋友问我：想贷款买房，房贷怎么算？利息是多少？所以咱们今天就来聊聊这件事。
美国房贷的特点：固定利率
先说美国和中国不太一样的地方。在美国，比较流行的贷款方式是固定利率。比如现在是2019年5月底，是美国历史上利率特别低的时候，如果你的信用还不错，30年期的房贷，可以拿到4%左右的利率。那在未来30年里，无论市场利率怎么变，你的利率永远是4%。所以，从你当房奴的第一个月开始，一直到第30年的最后一个月，你每个月还的房贷都是一样多的。
这一点和中国不一样，中国的房贷大多是浮动利率。
所以在美国，利率在很大程度上会影响房价。利率低的时候，大家都知道这时候贷款划算，买房的人就多了，市场的供求关系就会变化。有时候听说美联储又要加息了，本来还在观望的买家，就会急着把合同签了好去贷款，希望能在加息之前锁定一个比较低的利率。
房贷利率跟美联储有什么关系？
顺便说一句，有人问：利率不是跟你的个人信用有关吗？而且是贷款银行定的，跟美联储有什么关系？
是这样的。大家知道，在资本市场上，公认美国国债是没有风险的，美国政府不会赖账。所以在债券市场上，利率一般以美国国债为标杆（benchmark），作为一个起点，然后根据不同借款人的风险往上加。借款人、或者债券发行人（比如企业）的风险越高，它需要付的利息就越高。
比如，如果美国国债这个标杆的利率是2%，市场认为个人房贷需要比国债多2个百分点的风险补偿，那房贷利率就是4%；信用不太好、风险高的企业发行的债券，利率就更高。
而美联储加息、降息，会影响整个利率环境，国债利率也会跟着变，房贷利率自然也就跟着变了。30年期的房贷利率，一般和10年期国债的收益率走势最接近。
每个月要还多少钱？
那么好，我朋友问我：比如贷款利率是4%，是不是每个月掏腰包的钱，就是还的本金再乘以1.04？
她的意思是：如果我贷款36万，30年，每年还1万2，每个月还1千本金，1千块钱的4%是40块，那我每个月一共就还1,040？
当然不是。
首先，我们平时接触到的大多数利率，都是年利率。一年4%，一个月就是4%除以12，大约0.33%。
其次，也是她这个逻辑最大的问题，也是今天咱们要重点讲的：利息永远是按你还欠多少钱来算的，而不是按你这个月还了多少钱来算的。
比如说，一开始，你欠银行36万。按4%的利率、30年还清来算，你每个月要还大约1,719美元。第一个月的利息，是36万乘以0.33%，大约1,200美元，所以你这1,719块里，有1,200块都是利息，只有500多块是在还本金。
如果你买过房、每个月都看账单的话，会发现账单会告诉你，这个月的还款里，多少是利息，多少是本金。你会发现，头几年你还的钱，大部分都是利息，本金减得特别慢，你会觉得这个债怎么老是还不完。
这就像一个蓄水池，你欠的钱就是池子里的水。一开始水太多了，每个月产生的利息也多，你每个月放出去的水，大部分都被利息抵掉了，水位降得很慢。慢慢地，随着本金一点点减少，每个月的利息也越来越少，你每月固定的还款里，还本金的部分就越来越多，水位就降得越来越快了。
所以，知道了自己的贷款额和利率以后，每个月的还款额不是一个能口算的数，但也很简单，上网在谷歌上搜一下“mortgage calculator”（房贷计算器）就行了。
给大家一个大概的感觉：按4%的利率算，30年下来，你一共付的利息，大约是本金的70%多。也就是说，如果你贷款30万，30年的利息大约是21万多，加上30万本金，你30年一共要付给银行51万多，平摊到360个月，每个月大约1,430美元。
所以大家现在明白了吧，为什么利率差一点点，30年下来就是一大笔钱。
（后记：这期写于2019年，当时30年固定利率在4%左右。后来2021年降到了3%以下，2023年又涨到了将近8%，2026年在6%上下。同样贷款30万，利率4%的时候30年利息是21万多，利率7%的时候就是41万多，几乎翻了一倍。）
咱们下期见！