大家好，欢迎来到“跟我一起来谈钱”，这里聊的一直是生活中绕不开的话题：钱！
今天的内容，是介绍Fundrise这个投资平台，也是“跟我一起来谈钱”的第86期。首先声明：这个平台没有赞助我，我和它也没有任何其他利益关系，所以下面的介绍，依然保持我一贯的中立客观。
其实这一期是应一位网友几个星期以前的提议做的，拖了这么久，有点不好意思。如果这位网友正在看或者读这一期，希望我的分享能解答你的部分疑问。
Fundrise是一个在网上投资房地产的平台，公司成立于2010年，在各种投资平台里算是非常年轻的，同时也是近些年同类房地产投资平台里比较成功的一家。
一、Fundrise是怎么运作的？
Fundrise具体是怎么运作的呢？咱们假设有一位A君，想投资房地产，但考虑到自己的资金和投资组合等因素，选择了这个平台。
于是，A君到这个网站去开了一个账户。开户的过程中，A君比较了初级、中级、高级几种账户，发现最大的区别，是投资组合里有多少个房地产项目：初级账户的投资组合（portfolio）里，有5到10个房地产项目；中级有40个以上；高级有80个以上。也就是说，级别越高，投资组合越分散（diversified），风险也越分散，就是“鸡蛋不要放在一个篮子里”的道理。相应地，最低投资额也不一样：初级是500到1,000美元，中级是1,000到10,000美元，高级是10,000美元以上。（这是当时的规定，后来Fundrise改过好几次，现在最低10美元就能开始投资，具体以官网为准。）
A君根据自己的情况选好了组合，接下来，还可以选择投资方向：是以“补充收入”（Supplemental Income）为主，还是以“长期增值”（Long-Term Growth）为主，或者是两者之间的“平衡投资”（Balanced Investing）。
开户过程中，平台会要求A君提供一些开户都会要的信息，比如社安号，还有分红（dividend）要不要自动再投资等等。勾选、填完信息，开户就完成了。整个过程简单易操作，五分钟左右就能搞定，可以说比开一个CD账户还容易。
这里稍微解释一下这三种投资方向的区别：
补充收入：经常会有分红，也就是说，它投资的房地产是在收房租的，收上来的租金，就会分给像A君这样的众多投资人。
长期增值：就是坐等升值的那种，租金收入可能不多，甚至完全没有，比如正在建设中的公寓楼或者办公楼。
平衡投资：顾名思义，就是前两者之间的一种平衡组合。
A君开始投资以后，投资信息会定期更新，推送到A君的手机上，包括投了多少钱、到现在赚了多少钱、回报率是多少等等。
总体来说，开户和使用的体验，都非常友好（user friendly）。我个人觉得，这可能是Fundrise成长比较快的原因之一。
介绍完平台背景和基本操作，接下来我们一起看看它的优缺点。
二、Fundrise的优点
优点一：解决了传统房地产投资需要大笔资金的问题。通常情况下，我们要么没有足够的钱去买房，要么没有足够的钱去分散投资。投资股票的话，可以买三四十只；换成房地产，很难一下子买三四十套。但借助Fundrise这样的平台，就能做到分散投资：初级账户的组合里就有5到10个项目，中级就有40个以上。
优点二：还是和自己买房投资相比，Fundrise解决了我们对陌生地段、陌生城市不熟悉的问题，以及买房以后的远程管理问题。这在一定程度上，其实也是实体房地产投资的一道门槛，几乎和有没有资金一样难跨越。
优点三：和其他房地产投资平台相比，Fundrise操作简单明了，透明度也还挺高。
优点四：费用相对不高，可以接受。每年的费用是投资金额的1%，其中0.15%是咨询服务费（advisory fee），0.85%是管理费（management fee）。比如投资1,000块钱，每年需要交10块钱的费用。
优点五：业绩不错，也就是我们关心的回报率，还是相当可观的。据平台公布的数据，Fundrise这几年的年化回报率接近10%。
三、Fundrise的缺点
说了优点，怎么能不说缺点呢？
缺点一：业绩好是好，但历史太短。这是我在介绍它的过程中要特别强调的。我们都知道，过去10年，是形势比人强，这样的大牛市，想不赚钱都难。所以它成立时间短，我们很难确定，是Fundrise真有本事，还是完全是大形势造就的。（后记：这期写于2019到2020年。后来2022到2023年利率快速上升，房地产估值下跌，Fundrise的主要组合在2023年出现了负回报，赎回也一度变难，正好印证了这一点。）
缺点二：撤资难。这个也要重点说一下。如果需要撤资，必须提交赎回申请（redemption request），而且有一定的等待期，赎回只在特定的时间点处理，持有不满5年还可能要扣一定比例的费用。而且，在特殊情况下，平台有权暂停赎回，不让你撤资。
当然，不让撤资这种规定，很多基金也有，有的基金撤资还更繁琐、更难。和投资房地产私募基金比，借助Fundrise投资房地产，还是有一定优势的；如果和自己买实体房产比，卖房子套现，买卖的流程更繁琐、时间更长。所以撤资难不难，要看跟什么比。如果跟上市的REIT（房地产投资信托）比，那就差远了，REIT和股票一样，说卖就卖，毕竟它是在市场上流通的证券。
缺点三：Fundrise不接受海外的资金，投资者必须是美国税务居民。大家如果在其他投资平台开过账户，就知道一般要求开户人是“US resident”，但这并不是要求开户人必须持有绿卡或者是美国公民，这和移民意义上的身份没有关系，指的是税务居民。学生签证、工作签证或者访问学者，只要是税务居民，都可以开。什么叫税务居民？简单说，就是一年当中在美国住够了一定的天数，在美国报税，有社安号，一般就属于税务居民。
四、投资要量体裁衣
所以综上所述，我个人觉得，如果大家想通过Fundrise投资，是可以尝试的。但建议一开始不要放太多，比如你目前只有10万到20万美元的可投资资金，不妨先放1,000到2,000美元试试看。过个一年半载，如果你喜欢他们的平台，觉得他们足够透明，赢得了你足够的信任，再考虑要不要多放一些。
这里我再提醒几个小贴士：
贴士一：开户的时候，系统会问你要不要每个月自动从银行账户扣款追加投资，还有分红是发给你、还是自动再投资。你可以先选“不要”，关掉这些功能，看看再说。
贴士二：如果你还很年轻，未来可期，可以选择他们的“长期增值”。因为从长周期看，回报率可能会高一些；另外在税务上，也比“当期收入”（current income）好一些。因为你年轻，有自己的工资收入，如果不急着用钱，可以尽量避免收到太多当期收入，导致增加自己的应税收入。（Fundrise的分红，大多是按普通收入税率交税的，不享受合格股息的低税率。）
贴士三：如果你已经退休了，想建立一个被动收入（passive income）的组合来养活自己，就可以选择它的“补充收入”组合。
好，关于Fundrise就介绍到这儿。以上只是我个人的分享，不构成投资建议，咱们下期见！