大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。经常有网友问我：听说买首套房有联邦的税收抵免，是真的吗？现在还能拿吗？今天就聊聊这个话题。
曾经有过的首次购房者税收抵免
最早的首次购房者税收抵免，是国会在2008年金融危机的时候推出的，2010年就结束了，不过军人和部分联邦雇员多延长了一年。
它的规则是：按自住房购买价格的10%给你税收抵免，最高8,000美元。IRS对“首次购房者”的定义是：在买这套房之前的三年里，没有拥有过房子的人。
现在的情况
这十几年来，一直有人在推动新的首次购房者税收抵免。拜登总统和国会也多次表示要推出类似的政策，包括在2023年。（这期写于2023年底。到2026年为止，联邦层面仍然没有恢复首次购房者税收抵免，2025年7月通过的新税法里也没有这一项。）
但是要说清楚：你在网上看到的任何“首次购房者税收抵免已经在国会通过”的说法，都是假的。到我写这期的时候为止，这个可退还的税收抵免，连提交给立法委员会审议都没有做到。
这些年出现过好几次“雷声大雨点小”的提案，比如：
拜登的1.5万美元首次购房者税收抵免：这是拜登2020年竞选时提出的目标，但从来没有实施。后来他又提出了一项100亿美元的首付援助方案，也没再提恢复税收抵免。
2023年2月提交众议院的一项首次购房者法案；
2023年3月在参议院提出的DASH法案，全称是“人人享有体面、负担得起、安全的住房法案”；
2023年6月提交众议院的《股权首付法案》；
2023年6月第118届国会提交的、有33位联合发起人的《住房危机应对法案》；
2023年7月在众议院和参议院同时提出的LIFT购房者法案。
这些法案，除了被提交上去，没有一个往前走了哪怕一步。任何法案都要先经过众议院或参议院的委员会，然后才能付诸表决，而这些法案一个都没有走到这一步。
州里的Mortgage Credit Certificate
既然现在联邦层面没有首次购房者的税收减免，那首次购房者可以看看自己所在的州有没有Mortgage Credit Certificate，简称MCC，贷款利息税收抵免证书。
MCC是由州住房金融机构发的，可以让你把每年付的房贷利息的一部分，变成联邦税的税收抵免。抵免比例一般是房贷利息的10%到50%，如果比例超过20%，每年最多抵2,000美元。MCC有收入限制和其他条件，主要是服务中低收入家庭。批下来以后，你会拿到一张证书，报税的时候就可以用来抵你要交的联邦所得税。
州和地方的首次购房计划
另外，有些城市、县和州，还会给符合条件的首次购房者提供首付援助、更低的利率，或者直接给补助金。州住房金融机构可以帮你找到这些项目，你也可以在当地政府的网站上搜一搜。这些补助、贷款或者首付援助，通常会有收入、地点、信用分数等方面的要求。
首次购房者可以用的贷款
首次购房者一般还能申请到一些比较友好的贷款，最大的好处就是首付低：
普通的conventional贷款，首付可以低到3%；
FHA贷款，首付可以低到3.5%；
还有一些零首付的项目，比如给退伍军人的VA贷款和给农村地区的USDA贷款。
好的贷款机构也会帮你看看，你有资格申请哪些贷款和援助项目。
买了房以后的税务优惠
这些虽然帮不了你跨过买房的门槛，但等你住进去以后，还有一些长期的税务优惠：比如贷款时付的points可以抵扣；房贷利息可以抵扣；作为房主交的地税也可以抵扣。不过这些都属于分项抵扣，只有你选择分项抵扣、不用标准抵扣的时候才用得上。2025年7月的新税法把州和地方税（SALT，包括地税）的抵扣上限从1万提高到了4万左右（2026年是40,400，收入高的人会被逐步降回1万），而且从2026年起，房贷保险（PMI）的保费又可以算进分项抵扣了。至于节能装修的联邦税收抵免，新税法规定2025年底就结束了。
好，这期就聊到这里。你所在的州有什么首次购房的福利？欢迎在评论区分享。喜欢这期的观众请帮我点个赞，咱们下期再见。