大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。今天想跟大家聊聊美国的first-time buyer program，我把它翻译成“首套房购房项目”。
什么是首套房购房项目？
很多州和地方政府都会提供首套房购房项目，目的是鼓励大家买房，提高首套房的affordability，让大家买得起。
谁在提供？
州一级的首套房计划，最常见的来源是HFA，全称Housing Finance Agency，住房金融机构。这些机构一般是州政府特许成立的，服务的对象一般是低收入人群、首次购房者、退伍军人、残疾人和无家可归者这些特殊群体。
插一句，如果你用TurboTax报税，应该有这个体会：报完联邦税，开始报州税的时候，软件会自动把你报联邦税时已经输入的信息用过来。所以联邦和州处理方式一样的地方，你就不用再填了，只有联邦和州处理不一样的地方，它才会让你补充信息。比如529计划，联邦税不能抵减，但有些州可以，所以报州税的时候软件会问你：今年有没有往529里存钱？同样的，这时候它也会问你：今年有没有用到州里的首套房购房项目？如果你用了，而且你们州的项目有税务上的优惠，这里就是你填相关信息的地方。
除了HFA，有些县和市政府机构也会自己组织这类项目。你所在的州或者地区有哪些首套房购房项目，可以去美国住房和城市发展部（HUD）的网站查，网址我会贴在视频描述区。
一般能怎么帮你？
每个州的项目都不一样，但一般有这么几种形式：
1. 首付和成交费用的资助
这大概是最直接、大家最喜欢的一种，因为直接给钱。很多项目会提供首套房补助金，比如帮你付一部分首付，或者报销一部分成交费用，也就是closing cost。还有可能提供低息或者无息的second mortgage，第二贷款，来帮你付这些前期费用。
2. 降低贷款利率
有些项目能提供别的地方拿不到的低息贷款。比如康涅狄格州的一个首套房项目，最多可以把利率降低0.25%。比如你本来能贷到7%，用了这个项目就能降到6.75%。如果是50万、30年的贷款，一个月大概能省80多块钱。
3. 贷款利息税收抵免证书（MCC）
MCC全称是Mortgage Credit Certificate。它能让你把首套房房贷利息的一部分，直接用来抵联邦税。每个州不一样，但MCC提供的税收抵免一般相当于房贷利息的20%到40%，每年最高2,000美元。
举个例子：你所在州的首套房项目提供40%的MCC，你一年付了4,000块钱的房贷利息，那MCC就可以给你1,600块钱的联邦税收抵免。这是tax credit，dollar for dollar直接抵税，所以如果你们州的项目里有这一项，还是挺给力的。不过上限是每年2,000美元。
4. 教育资源
州和地方的项目有时候还会提供一些关于房地产、贷款方面的教育资源，有的项目要求你上完这些课，才能拿到其他福利。
申请条件
说完福利，再说说一般的申请条件。
第一，当然得是首套房。怎么定义呢？很多项目把“首次购房者”定义为：以前从来没有拥有过房子，或者过去三年内没有拥有过房子的人。
第二，必须是自住房。如果你以前确实没买过房，但第一次买房就拿去出租，大多数项目是不允许的。
第三，收入限制。这些福利项目一般是为中低收入的买家设计的，包括刚才说的退伍军人、残疾人、无家可归者这些特殊群体。
第四，房价限制。项目很可能会根据当地房价的中位数，定一个最高购买价。你买的房子如果比当地大多数房子都贵，很可能就申请不到。
第五，上课。刚才说了，HFA可能要求你上完它的课才有资格参加，课程一般会讲购房流程的细节、储蓄的重要性等等。
第六，信用分数。一般需要至少620分，这跟普通贷款机构的最低要求一致。
第七，债务收入比，也就是DTI，debt-to-income ratio。首套房项目一般要求DTI在43%或以下，但各州和地方项目的要求可能不一样。
说到DTI，我身边正好有个朋友最近在看房子，她同时还在办离婚。她看上了一个co-op，co-op的board要求DTI必须在35%以下。她前夫对离婚协议不满意，如果前夫能按约定付赡养费（alimony），她的DTI就能降到35%以内；如果不付，她的DTI就是45%，就买不了。所以这个数我记得特别清楚。当然这是她买的那个co-op的board自己的要求，各州首套房项目对DTI的要求也可能不同。DTI具体怎么算，我会再做一期详细聊。
好，今天关于首套房购房项目就先聊到这里。下期我会以佛罗里达州的项目为例，跟大家具体说说second mortgage是怎么回事。如果你正在计划买第一套房，记得先查查你所在的州和城市有什么福利，不拿白不拿。喜欢这期的观众请帮我点个赞，咱们下期再见。