大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。上周聊了买房和租房的比较，就势必要涉及一个问题：买房子不是还有个好处，能抵税吗？所以今天咱们就来聊聊这个话题。
标准抵扣和分项抵扣
首先要明确两个概念：standard deduction，标准抵扣额；itemized deduction，分项抵扣额。
简单说，计算所得税的时候，用你的总收入减去一个抵扣额，剩下的金额再乘以对应的税率。那抵扣额减多少呢？IRS给了你两个选择：
一个叫标准抵扣额。以夫妻合报为例，这期写于2022年，那年是25,900（2026年已经是32,200了），这个数是IRS定的，每年根据通胀调整。
另一个叫分项抵扣额，有点像“私人定制”的抵扣额，每个人的数额不一样。
你可以在这两个里面选大的那个来抵扣。
那分项抵扣怎么算呢？IRS有一张清单（Schedule A），规定了生活中哪些常见的费用可以抵税、哪些不可以。和买房相关的费用，比如房贷利息和地税，就在这张清单里。这就是大家认为买房相对于租房的好处之一。
所以，如果你这一年刚好有一大笔或者好几笔花销，符合IRS的抵税清单，算出来的分项抵扣额就有可能超过25,900的标准抵扣额，那你买房的这些花销就用上了。如果超不过，那就压根儿用不上。
据统计，2017年税法改了以后，大约90%的纳税人用不上分项抵扣。如果你还记得，2017年税改对我们影响最大的变化之一，就是大幅提高了标准抵扣额，同时给分项抵扣清单上很多费用设了上限，或者降低了上限。每一项能抵的金额少了，加起来的总和就低了；标准抵扣额又提高了，所以越来越多纳税人的那点分项抵扣费用，根本“出不了圈”，也就用不上了。
房贷利息
好，咱们看看买房相关的费用是怎么封顶的。
先看利息。2017年12月中旬以前买的房子，前100万贷款产生的利息，可以算进分项抵扣；之后买的房子，只有前75万贷款的利息可以抵。
举个例子：你2018年买的房子，有100万的贷款，按3%的利率算，只有75万的3%，也就是22,500的利息，可以算进分项抵扣。
如果你的房子是多年以前买的，虽然前100万贷款的利息都可以抵，但随着你每年还款，还掉了一些本金，买了很多年的话，很可能现在剩下的贷款本金都不到100万了。大家明白这个意思吧？
说实话，今年利率涨起来以后，如果你是在今年这个利率环境下贷的款，利息额度之大，倒是很可能让你的分项抵扣超过标准抵扣，等于用上了。但如果能选的话，你愿意这样吗？我宁愿要低利率，然后用标准抵扣额报税。
大家注意，考虑买房带来的抵税好处时，要看分项抵扣能超出标准抵扣多少，多出来的那部分才是好处。因为就算不买房，你也有标准抵扣额可以用，不是吗？
地税
所以，要算能多出多少抵扣额，还要看清单上还有什么费用是你自己有的、可以加进去的。
和房地产有关的还有一项，就是地税（property tax）。它是放在“州和地方税”（SALT）这一栏里算的。因为不管是地税、销售税（sales tax），还是州的所得税，都是交给地方政府的。IRS规定，这些税款也可以算进分项抵扣，用来抵联邦税，但有个1万块的上限。
首先，看看你今年的州所得税是多少。像纽约、加州这种州税税率高、大家收入也普遍比较高的地方，光州所得税这一项，就很难在1万以下了。那么整个这一大项也就是1万封顶，地税是多少都无关紧要了。咱们这期说的不就是买房能抵税的好处吗？在这种情况下，买房和租房在这一项上是一样的，地税用不上，也就是买房的优势用不上。
换一种情况，假设你不住在这两个州，家庭年收入也不高。州所得税和销售税可以二选一，取大的那个。销售税一般比不过州所得税，除非你住在德州或者佛罗里达这种没有州所得税的州，或者今年买了大件，比如电器、汽车。
比如你今年的州所得税是5,000，销售税是3,000，取大的，也就是5,000算进去，这一项1万块的封顶额就还剩5,000可以留给地税。如果你的地税刚好是5,000或者更少，那你的地税就全用上了。
可别忘了，这一项封顶才1万，要想让分项抵扣比得过标准抵扣，其他分项抵扣的费用加起来，得至少有15,900。可如果你住在生活成本比较低的州，刚才说了，地税要能用得上，你得是收入比较低、州所得税税率也比较低的情况，而这些地方的房子往往没那么贵，贷款也不会动不动就是100万、75万，利息也就没那么多。总额很可能还是超不过25,900的标准抵扣额。
其他费用
当然，清单上还有其他可以算进去的费用，比如医疗费、慈善捐款等等，但不是人人都有。
美国医疗费是贵，但只有保险没报销的部分，而且只有超过AGI 7.5%的那部分才能抵。也就是说，如果你的AGI（包括工资、股票、房租这些所有收入）是20万美元，20万的7.5%就是15,000，你今年保险没报销的医疗费得超过15,000，比如16,000，你才有1,000块能算进分项抵扣。所以也不常见。
结论
所以开头就说了，据统计，大约90%的人用不上分项抵扣。即使你用上了，也很可能只是今年一年或者最近几年，而且还得看分项抵扣超出标准抵扣多少。如果只超出5,000，假如你的税率是20%，那也就是今年1,000块钱的差别。
所以对大多数人来说，2017年税法改了以后，买房在抵税方面的优势没有了。以前是有的，现在没有了，或者差别特别小。
这期就到这儿，喜欢的观众请给我点个赞。
不过为了防杠，咱们多说一句：刚才也提到，今年利率翻倍以后，能用上分项抵扣的人倒是可能会多一些。不过这是在你已经买了房的前提下，能抵利息当然比不能抵要好。如果是在买和不买之间选，买房有抵税的优势，也未必在财务上划算（financially makes sense）。
但我不是劝大家别买房。房主（homeowner）享有的掌控感和便利，包括对很多人来说的面子问题，都是租房没法比的。只是从钱上看，买房未必占优势。
我知道很多人会说：买房还能升值呢！哎，这个问题又不是一两句话能说清楚的了，真要计算，结论可能会让一部分人吃惊。只是，我虽然是个理财博主，也同意人不能活得太清醒了。把这个世界算得太清楚，反而容易不开心。
后记：2025年新税法以后，结论变了吗？
这期写于2022年。2025年7月，美国通过了新的税法，跟买房抵税有关的变化主要有三个：
第一，州和地方税（SALT）的抵扣上限，从1万提高到了4万（2026年是40,400，以后几年每年涨1%，到2030年又会降回1万）。不过收入高的人会被逐步降回去：2026年，调整后总收入超过50万5千的部分，每多1块，上限就少3毛，最低降回1万。
第二，房贷利息的75万上限，原来是2025年底到期，现在变成了永久的；另外，从2026年起，房贷保险（PMI）的保费也可以算进分项抵扣了。
第三，标准抵扣额也提高了，2026年夫妻合报是32,200。
所以，这期里“纽约、加州的人光州所得税就把1万的上限占满了，地税用不上”这个结论，现在对收入50万以下的家庭已经不成立了：比如州所得税1万5，地税1万5，加起来3万，现在都能算进去；再加上房贷利息，很多在高税州买了房的中产家庭，又能用上分项抵扣了。
但大的道理没变：买房能抵的税，只有分项抵扣超出标准抵扣的那部分，才是真正的好处。而对住在低税州、房价不高的家庭来说，大多数人还是用标准抵扣更划算。
好，这期就到这儿，希望大家都开开心心的。咱们下期再见！