大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天咱们聊聊买房贷款时经常提到的一个名词：债务收入比，DTI（debt-to-income ratio）。
我们买房申请贷款的时候，银行评估你还款能力的一个方法，就是算你的DTI。顾名思义，DTI就是你每个月要付的钱，也就是你的债务，除以你每个月的总收入，得出来的一个比例。这个数越小越好，说明你的债务负担越轻。
那这个数多少才能把贷款批下来呢？不同的银行、不同的贷款项目，要求都不一样。有的要求30%或以下，有的45%以下就可以。一会儿我们细说。
DTI怎么算？
首先要明确，大多数借款人其实有两个DTI，不是一个。一个叫front-end，一个叫back-end，翻译过来是“前端”和“后端”。怎么感觉一翻译过来，科技感十足的样子。
前端DTI：每月预计的住房支出总额，除以每月总收入。
后端DTI：每月预计的住房支出总额，加上其他债务每月的最低还款额，再除以每月总收入。
这里的每月总收入，英文叫gross income，也就是税前收入。不但是税前，也是扣401K之前的。
每月的住房支出总额，可能包括：
贷款的本金和利息（P&I）；
一年地税的1/12；
各种保险的1/12，包括房屋保险、洪水保险、贷款保险（mortgage insurance）之类的；
如果是公寓，还有common charge、HOA这些；
其他相关费用。
其他债务包括：车贷、信用卡债、学生贷款，还有法院判定必须付的钱，比如子女抚养费（child support），或者付给前妻、前夫的赡养费（alimony）。
这里要说一下，算后端DTI的时候，像信用卡这种债务，用的都是每月的最低还款额，而不是你每个月实际刷了多少。
举个例子
你的月收入是6,000美元，这是税前的，也没扣401K。
你估计每个月的房贷加HOA、地税、保险，一共是1,200。
你其他债务每月的最低还款额加起来是800。
那你的前端DTI就是1,200除以6,000，等于20%；后端DTI是2,000除以6,000，大约是33%。
如果有共同借款人，一般就是和配偶一起申请贷款，那算DTI的时候，就用两个人的月总收入、住房支出和债务最低还款额加在一起来算。
DTI多少才算合格？
一般有一个“28/36规则”：前端DTI不超过28%，后端DTI不超过36%。当然刚才也说了，这个不是绝对的，不同的贷款项目要求不一样，有的能放宽到43%甚至更高。
另外，如果你买的房子不是自住，而是用来出租的；或者你有共同借款人，但他不住在这个房子里，这些规则都会有变化。
好，今天的DTI就聊到这里。下期咱们说说经常和它一起出现的另一个比例，LTV。喜欢这期的观众请帮我点个赞，咱们下期再见！