大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！咱们今天继续聊房地产投资。
上期咱们说了，如果想靠收房租赚钱，怎么判断一套房子是不是好投资。今天讲讲房地产投资的另一种赚钱途径，可能也是很多人更关心的：等房子升值。咱们说说这种投资，要注意哪些问题。
第一，选地区和楼盘
我们知道，靠升值赚钱，比靠房租赚钱风险要大一些。为什么呢？因为如果你想收房租，买价是知道的，房租大概在什么范围，基本也是公开信息，所以你能不能赚钱，在投资之前很大程度上就能算出来。
但升值不一样。你并不确定你选的楼盘能不能升值、能涨多少，所以选地区和楼盘就更重要了。英语里有一句话叫：location, location, location。说的就是房地产的位置特别重要。因为一套房子，格局和装修都能改，只有位置是改不了的。
我虽然没法告诉你哪些楼盘或者地区一定能升值，但基本上，越是房价已经比较高的城市和地区，保值和升值的潜力越稳定，至少在经济危机来的时候，房价不会轻易大跌。而比较便宜的地区或者楼盘，就不一定了。
这一点有点违反直觉，而且不一定适用于中国，主要说的是美国的情况。比如我们都知道纽约曼哈顿贵吧？在上一次金融危机中，美国有些城市和地区的房价缩水了40%到60%，而曼哈顿的房价虽然也跌了，但跌幅小得多，恢复得也快得多。
第二，房子不卖，你是赚不到钱的
选好了地区和楼盘之后，一定要知道：房子不卖，你是赚不到钱的。而卖房子的费用很高，尤其当你的房子不是自住房、而是投资房的时候，在税收上享受不到自住房的那些优惠。
我讲过一期“在纽约卖房子要交多少税费”，结论是：一套100万美元的投资房，看你当初的买价是多少，卖了以后拿到手里的可能只剩80多万。
第三，持有成本很高
在美国，房子的持有成本很高：物业费、地税、房屋保险，今天这儿坏了你得修，明天那儿坏了你得管。美国的人工又特别贵，到处修修补补都是钱。
如果你打算在卖掉之前先租出去，用租金贴补一下房贷，还要考虑到两任房客之间的空置期。
以上这些原因，可能会导致一套看上去不错的投资房，最后并没有你想象的那么赚钱。
用数字说话
现在咱们就用数字说话，举个例子，大家感受一下。
比如你现在手里有20万美元，想投资一套房子坐等升值。你看上了一个楼盘，里面的两室一厅卖80万。售楼的经纪人说：这个地方很受欢迎啊，预计5年之内就能涨到100万美元。你一想，5年涨20万，自己只投了20万，这不是翻了一倍吗？
先别急，咱们一笔一笔算。
假设你的20万全部用来付首付，贷款60万，过户费用另外再掏2万。贷款按30年固定利率6.5%算，每个月月供大约3,792块。地税、物业费、房屋保险加起来，假设一个月1,200块。
你不想让房子空着，就租了出去，每月房租3,200块。5年里，算上换房客的空置期，大概能收57个月的房租，一共大约18万2千。
这5年里，你一共付了月供大约22万8千，地税物业保险7万2千，加起来30万；减去房租收入18万2千，你还得自己往里贴大约11万7千。这还没算修修补补的钱。
5年后，房子真的涨到了100万。卖房的时候，中介费、过户费和各种税费，按8%算，大约8万，到手92万。还清剩下的大约56万2千贷款，你拿回来大约35万8千。
你一共掏了多少钱呢？首付20万，过户费2万，5年里贴进去11万7千，一共大约33万7千。
所以，房价5年涨了25%，你最后赚了多少？大约2万。这还没扣资本利得税。
同样的33万7千，如果放在指数基金里，按年化7%算，5年下来大约能赚十几万。
如果当时的利率是4%，结果会好不少，你能赚大约9万多，但也没有“翻一倍”那么夸张。
坐等升值，要想清楚这几点
第一，房价的涨幅，不等于你的回报。月供里的利息、持有成本、买卖的交易费用，会吃掉一大块。
第二，利率很关键。利率高的时候，持有成本更高，靠升值赚钱就更难了。
第三，你得有稳定的现金流，能撑得住每个月往里贴钱。如果中间撑不住，被迫在房价不好的时候卖房，那就是真亏了。
第四，经纪人说的“5年能涨到100万”，只是一个预期，不是承诺。
所以靠升值投资房地产，不是不可以，但一定要把账算清楚，别光看房价涨了多少。好，今天就聊到这儿，咱们下期见！