我常听人说：这还有什么可想的？在资金允许的情况下，也就是有首付的话，当然是买房好啊！租房都是因为没攒够首付。毕竟同样是每个月付房贷或者房租，房租是打水漂了，房贷30年后还能让你落一套房子啊！
其实这么考虑问题，是片面的。你不能只看最后有没有一套房子，而是应该看：在现金流相同的情况下，哪种选择能给你带来更多的总资产。所以还得具体问题具体分析。咱们现在就来算一算。
算一笔账：现金流一样，谁的资产多？
假设有一套50万美元的房子，小王和小李都看上了。
小王买房：首付20%，10万，再加上大约1万5的过户费用；贷款40万，30年固定利率6.5%，每个月本金加利息大约2,528块。另外还有地税、房屋保险和维修，咱们按每年房价的3.2%算，一个月大约1,333块。所以小王每个月住房上的总支出，大约是3,860块。
小李租房：租一套差不多的房子，每个月2,200块。
为了公平，咱们让两个人的现金流一样：小李没付首付和过户费，就把这11万5千放进指数基金；每个月小王住房花3,860，小李只花2,200，小李就把差额1,660也放进指数基金。
再定几个假设：房价每年涨3.5%；房租、地税、保险、维修每年涨3%；指数基金每年回报7%。卖房的时候，扣掉6%的中介费和过户费。
算下来：
10年后，小王的房子扣掉剩下的贷款和卖房费用，净值大约是32万；小李的投资账户大约是49万。
30年后，小王房贷还清了，房子净值大约是132万；小李的投资账户大约是244万。
是不是跟你想的不一样？
换几个数，结论就变了
不过先别急着下结论，这个结果对假设非常敏感。
比如房租。如果同样的房子，房租不是2,200，而是3,200，也就是租金相对房价比较高的地方，那30年后小李的投资账户只有大约84万，远远比不上小王的132万，买房就划算多了。
再比如房价涨幅。如果房价每年涨5%，30年后小王的房子净值大约是203万，跟小李的差距就小多了。
还有税。小李投资赚的钱，卖出的时候要交资本利得税；而小王卖自住房，夫妻俩有50万美元的增值是免税的。如果把税也算进去，小王会再占一点便宜。
还有利率。如果房贷利率是4%而不是6.5%，买房的成本就低了一大截，结果也会往买房那边倾斜。
最后，还有一个最容易被忽略的前提：小李真的能做到每个月雷打不动地把差额存进去投资吗？很多人做不到。而房贷是一种“强制储蓄”，不还不行。这也是很多人买房最后资产更多的原因之一。
所以咱们总结一下，买房好还是租房好，主要取决于什么？
第一，如果你不付首付，而是把这笔钱放到其他投资上，能有什么样的投资回报率。比如在2010年代这十年，年化收益率要达到9%可以说是轻而易举，放在股市里跟着大盘走就行了，远超9%，因为过去10年标普500翻了三四倍。所以租房有可能为你赚到更多的净资产。当然，如果拿过去10年的美国举例，房市也涨了。
所以第二，要看你所在的地区，房子会不会大幅升值。如果这个地方的房产会大幅升值，升值幅度大于你能找到的其他投资机会的收益率，那就是买房更好。
第三，看你所在地区的租售比。很多时候，花同样的钱，买房和租房的居住条件是不一样的。比如纽约就是这样，想住得一样好的话，租房比买房便宜，除非你首付的比例特别大。这一点北京更明显：你租得起的房子，只付20%首付的话，肯定是买不起的。
第四，是非金钱的因素。比如租房在装修方面没有买房灵活；比如租房可能解决不了孩子在学区上学的问题。当然这是在中国，美国不存在这个问题，租房也可以在所在学区上学。
第五，是你自己的纪律。如果你租房，能不能把省下来的钱一直坚持投资？如果做不到，买房这种“强制储蓄”可能反而更适合你。
所以买房还是租房，没有标准答案。最好的办法，就是拿你所在地区的真实房价、房租和利率，按我刚才的方法算一算。喜欢这期的观众请帮我点个赞，咱们下期见！