大家好！欢迎回到跟我一起来谈钱！咱们这个节目介绍过很多关于美国退休账户的内容，有一整个播放列表都是讲401K和IRA的。但不知道小伙伴们有没有想过，用退休账户投资房地产？我说的不是去买REITs，或者房地产类的股票、债券、ETF，而是真真正正地去买个房子，收房租。
我自己在差不多弄明白退休账户里里外外各种省税的好处的时候，第一个想到的就是，最好能用IRA去买房子。因为每个月收到房租的时候，我都有一种不想交税的冲动。但想来想去没办法，只好把房客这个月要求修修补补的收据留好，到时候抵税用。
所以在很长一段时间里，我都没有把退休账户和实体的房子联系起来过。但其实是有办法的，就是咱们今天要说的self directed IRA。
什么是self directed IRA？
Self directed IRA，咱们粗略地翻译成“自主管理的IRA”吧。还是那句话，因为中国没有对应的东西，没有准确的翻译，下面咱们还是说英文，有时候也简写成SDIRA。
Self directed IRA里的钱，可以去投资一系列alternative investment，这些是一般的IRA里不能投资的。所以这里又出现了一个知识点：
什么叫alternative investment？中文叫另类投资。它指的是股票、债券、ETF这些传统金融资产以外的投资。最常见的有：第一，房地产；第二，各种对冲基金、私募基金，hedge fund、PE fund、VC；第三，贵金属。
除此之外，还有一些不常见的，随便挑几个说：比如一块没开发的土地、私人公司的股权、数字货币、牲畜、石油天然气的开采权等等，可以说是包罗万象。
但也有IRA无论如何都不能买的东西：比如古董、艺术品、邮票、大部分钱币、宝石、名酒这些收藏品，还有人寿保险。你要是想在IRA里收藏一瓶82年的拉菲，IRS会把它当成你从账户里取钱了，该交的税、该交的罚款一样不少。贵金属也只能买符合纯度标准的金条、银条和指定的金币银币，而且要放在托管机构那里，不能放在自己家保险柜里。
为什么说正常的IRA里不能投资这些另类资产呢？因为它根本没这个选项啊。比如你在Fidelity开了一个Roth IRA，在投资那个页面里选来选去，有各种股票、债券、ETF。你想买谷歌或者亚马逊的股票，动动手指就能操作；可你想买你家邻居正在卖的房子，你怎么操作？谁卖给你？
这时候，你就可以去开一个self directed IRA账户了。
说到这儿，大家可能明白了，self directed IRA不是和传统IRA、Roth IRA并列的第三种IRA，不是说它在税收上和那两种有什么不同。不是这样的。Self directed IRA区别于一般IRA的，是投资品种的选择。它可以是传统的，也可以是Roth的。
怎么开self directed IRA？
你需要一个custodian或者trustee，中文叫托管人、受托人。在这个语境里，其实就是一个角色：你联系它，说我要开一个self directed IRA，然后在它的指引下一步一步操作，完成一些paperwork，把钱打到账户里。
大家注意，这个打钱也遵循所有退休账户的规则。比如你是新开的账户，今年往里存钱，那也有存款上限，2026年50岁以下7,500，50岁以上8,600，跟一般的IRA是一样的，只不过它可以投资更多五花八门的品种。
如果你原来有一个一般的Roth IRA，里面是投资各种股票的，然后你忽然想用这笔钱买房地产了，就开了一个self directed Roth IRA，那从一个Roth把钱转到另一个Roth，叫transfer，没有任何税务后果。就像你本来账户开在Fidelity，后来不喜欢它的操作页面了，决定把钱转到Vanguard一样，只要账户类型相同，就不用交税。
但如果你原来那个投资股票的IRA是传统IRA，现在开的self directed IRA是Roth的，那这次打钱算什么？算Roth转换（Roth conversion），要交税了。
如果你没看过我以前聊退休账户的那些视频，可能会觉得很晕；但如果那些你都看过，这里应该很好理解，思路都是一样的，我就不赘述了。
然后，钱打进去了，按照退休账户的原则，你接下来该投资什么投资什么，投资的凭证由你的custodian保管，这个资产就算是买在了你的IRA账户里。报税的时候，就享受各种IRA的优惠政策。再强调一遍，这和咱们之前聊过的IRA，不管是传统的还是Roth，都是一样的。
市面上有不少专门做self directed IRA托管的公司，大家可以在网上看看评价，也欢迎有哪位观众如果自己用得比较好，在留言区推荐给大家。
还有一点要特别提醒：用self directed IRA买的房子，不能自己住，不能让家人住，也不能租给家人；你自己也不能动手去修，修房子得花钱请别人来，钱还得从IRA账户里出。不然就算“禁止交易”（prohibited transaction），后果很严重，可能整个账户都被当成取出来了。
我工作中遇到的一个真实案例
这里说一个比较技术性的问题，也是我工作中遇到的真实案例。
我所在的私募基金，有很多投资人是用self directed IRA里的钱来投资的。每个季度基金派息，也是直接把钱打回到他们的self directed IRA账户里，不用交税。
但有一次，一个投资人气势汹汹地打电话来问我：他用IRA里的钱投资，结果派息竟然按普通账户给他预扣税了！我也吓了一跳，赶紧去查，发现他在投资人清单上登记的名字，果然是“某某某的IRA”，然后也果然被扣税了。
本来我已经在想怎么道歉、怎么安抚他，然后赶紧把钱打过去了。处理这种生气的投资人，我还是比较擅长的，我老板碰到这种棘手的电话和邮件，都扔给我处理。但转念一想，我留了个心眼，先去查了一下他的W-9。
大家知道，W-9是一张一页纸的表，说明你的税务状况。不管你是投资私募基金，还是打零工收1099，都需要填这张表，交给你的投资机构或者雇主。
我一看，他的W-9果然填错了。他虽然在名称那一栏填的是某某某的IRA，比如“张三的IRA”，但名字叫什么不重要，关键是第4栏的exempt payee code（免预扣代码）有没有填，IRA要在这里填个1。
具体的税务问题，这期不详细说，只是想提醒大家：你费了这么大劲，用self directed IRA来投资，为的就是省税。最关键的一步，不是你的账户名字里有没有IRA这三个字母，而是把W-9填对。
所以建议大家，不清楚的话去问问自己的会计师，或者看一下我视频下方的链接，我会把一篇一步一步教你填self directed IRA的W-9的文章放在描述区。
我遇到的这位投资人，就是自己W-9填错了。其实这种投资人都是比较有钱的，因为对冲基金或者私募基金的起投金额动辄几百万美元。能投得起，而且光IRA里就有这么多钱，这种人往往都有自己的会计师团队，尚且会犯这么简单的错误，应该是他团队一个比较大的疏忽。还吓我一大跳，差点以为是我们这边的工作失误。
最大的障碍：钱不够
说完这个问题，咱们说说IRA里钱多少的问题。这也是我个人认为，用IRA的钱投资房地产最大的障碍。不是找self directed IRA的托管人、填W-9这些，这些都不算什么。
一般来说，障碍是我们的退休账户里很难有这么多钱。大家知道，退休账户是有存款上限的，一个人一年也就能存7,500到IRA里；如果是Roth，收入稍微高一点还不能存。收入低的人呢，往往又没有闲钱往退休账户里放太多。
就算是401K，一年的上限高一些，2026年是两万四千五，离职以后把它转成IRA，那你也得工作个八年十年，投资收益特别好的话，比如赶上了过去十年的大牛市，里面可能有几十万美元。很多美国人上了一辈子班，兢兢业业地存退休账户，到五六十岁了，里面有100来万，连存的带赚的，这就算很不错了。
除非你的收益特别好。比如你经过几年的努力，在退休账户里存了20万，然后去年在特斯拉股价一两百块的时候一把买进，今年年初涨到900多的时候一把卖掉，翻了5倍，20万变成了100万，而且都不用交税。这样一来，你年纪轻轻，退休账户里就有100万美元，可以开一个self directed IRA去买房子了。
除了这种比较少见的、收益特别好的情况，你IRA里的钱很多时候是不够买房子的。
理论上，注意是理论上，用IRA的钱贷款买房子也是可以的，也就是说，你不一定非要用self directed IRA里的钱全款买。但如果真要贷款，一般银行可能不做这样的业务，你得去找专门给self directed IRA做房贷的银行或者贷款公司，或者去借私人贷款。这种贷款限制条件也很多：利率一般比正常贷款高1到2个百分点，首付比例也更高，比如要30%到40%，如果是公寓，可能要50%等等。这里面细节很多，咱们今天没法细说。
所以我个人认为，这可能是很多人最终没有用self directed IRA买房子的主要原因之一：全款买，没那么多钱，也没法利用贷款的杠杆；贷款买，流程又走不通，手续很麻烦，懂的人不多，做这个业务的银行也不多，还有很多事情需要咨询专业人士。
但用self directed IRA去投资对冲基金或者私募基金，是比较好的，尤其是那些每个季度派息的基金，非常适合。
好，今天这期就说到这儿。关于self directed IRA，其实还有很多细节，时间有限说不到。这个话题也比较小众，希望能帮到一小部分有需要的观众吧。