大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。最近经常跟大家聊房地产的话题。之前聊了利率上涨给房地产市场带来的锁定效应，也聊了最近现金买房的比例，还有房价上涨带来地税上涨引发的社会问题。今天聊聊房价上涨带来的另一个交税问题。喜欢这个话题的观众请帮我点个赞。
自住房免税额
有研究显示，2023年卖掉的美国房子里，将近8%的增值超过了50万美元的资本利得免税额度。
自住房免税额咱们之前专门聊过，视频描述区也有链接。简单说就是：如果房主在卖房之前的五年里，拥有这个房子、并且把它当作主要住所住了至少两年，就可以享受这个免税额。
这个税法条款是1997年开始实施的，到现在快30年了。夫妻合报的免税额是50万美元，单身是25万美元。房子增值的部分只要不超过这个额度，就不用交税。
房价一涨，免税额不够用了
但随着2021年和2022年房价飙升，越来越多的房主发现，自己卖房的增值超过了免税额，超出的部分要交税了。大家看这张图。
在疫情引发的房地产热潮之前的十几年里，只有极少数的房子增值多到超过免税额。1997年《纳税人减免法案》通过后的几年，也就是2000年到2003年，每年只有大约3.8万套房子的增值超过了免税额，占二手房成交量的1.3%。房地产市场稳步上涨的2017到2019年，这个数字每年在13万套以下，大约占每年二手房成交量的3%。
但几年前，房价大涨以后，情况变了。2022年高峰期，有超过30万套房子的增值超过了50万美元的免税额，比疫情前增长了惊人的140%。2022年第二季度，房价涨到这轮周期的峰值时，增值超过免税额的房子占了当季二手房成交量的9.1%。2023年，这个数字比2022年下降了25%，略低于23万套，但还是比2019年多了80%。截至2023年底，增值超过免税额、需要交资本利得税的房子占比是7.9%，比2017到2019年的平均水平高了150%。
值得一提的是，这些数据不包括12个不公开房产交易价格的州：德州、怀俄明、堪萨斯、密西西比、路易斯安那、阿拉斯加、新墨西哥、犹他、北达科他、密苏里、蒙大拿和爱达荷。
哪些州最多？
在公开数据的这些州里，当然是房价高的地区、持有时间长的房主，更可能要交资本利得税。比如加州：2017到2023年，全国所有增值超过免税额的房子里，有37%在加州。37%！而同一时期，加州的二手房成交量只占全国的10%。
另外五个房价贵的州是纽约、新泽西、麻省、佛罗里达和科罗拉多。加上加州，这六个州占了全国增值超过免税额的房子的68%。
大家看图2，在很多房价高的州，卖房要交资本利得税越来越普遍，加州排第一：截至2023年底，加州28.8%的二手房成交，增值超过了50万美元。紧随其后的是夏威夷和华盛顿特区，分别是23.8%和22.1%。
麻省（17.9%）、华盛顿州（15.2%）、纽约州（13.1%）、科罗拉多州（13%）和新泽西州（11.7%）都超过了两位数。罗德岛（8.8%）、俄勒冈（8.2%）和佛罗里达（7.9%）是高个位数，等于或高于全国平均水平。
要知道在疫情之前，加州是13.2%，华盛顿特区12.6%，夏威夷11.7%，纽约7.3%，麻省6.4%，华盛顿州6.3%，科罗拉多和新泽西都是3.2%。
加州房主：躲过了地税，没躲过资本利得税
这对加州这样的州的房主意味着什么？加州现在每10笔房屋交易里，就有3笔的增值超过了免税额。
说到这，我想起之前几期聊房地产，尤其是聊现金买房、地税的时候，有网友留言说，加州的地税不是按市值重新评估的，每年只有很小幅度的调整，赶不上房价上涨的速度。对买得早的房主非常划算，也造成了这样的情况：你刚买的房子，市值可能还不如你邻居的，结果发现邻居的地税只有你的零头。
但这期视频就发现了：就算你邻居躲过了其他所有的坑，买得早、升值多、利率低、地税也低，还有这个资本利得税在等着他。好像谁也逃不过。不卖的话，涨再多也只是纸上富贵；一卖，很可能就要多交税。
当然，这依然是一个good problem to have。如果让我选，我肯定选增值多、交税也多，而不是为了少交税，去选一个不怎么升值的地方。对吧。
为什么免税额不跟着通胀涨？
回到免税额本身。这项法律出台的时候，本意是普通人家的自住房，因为搬家、换工作需要置换，是不用交税的，只有豪宅才需要交。有点像现在还存在的豪宅税，比如纽约的mansion tax，房屋交易价格超过100万美元就要多交一笔税，我相信很多其他地方也有。所以这个规定刚出台的时候，有点像是针对富人的。但30年后的今天，即使是中等收入家庭住的普通房子，价格也经常超过100万美元。
那为什么免税额不按通货膨胀调整呢？要知道很多其他的联邦税收规定都是会调整的，最常见的比如standard deduction，标准扣除额，每年都按通胀调整。
过去30年，按消费者物价指数算，生活成本差不多翻了一倍；而平均房价涨到了原来的3.6倍，当然这3.6倍里，很大一部分是疫情这几年贡献的。换句话说，今天的50万美元，购买力只相当于1997年的26万美元左右。如果当初这个免税额跟着通胀调整，现在应该接近100万美元了。
大家可以想想，自己的房子如果现在卖，增值有没有超过50万？超过的部分是要交税的。
所以，是不是也可以说，这也是一种锁定效应？已经有房的人，不光被高利率锁定在现在的房子里，也被这个资本利得税锁定了。
好，这期就聊到这里。你身边有人卖自住房交了资本利得税吗？欢迎在评论区聊聊。咱们下期再见。