大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！咱们这个频道的观众，财商都比较高，所以或多或少都知道，在美国，自住房增值以后卖掉，可以享受免税的优惠政策。大家都说“25万免税”或者“50万免税”，不过这里面还是有一些细节的。所以今天咱们来详细聊聊这个话题。
三个条件，必须同时满足
IRS允许单身的纳税人在出售自住房的时候，从收益里扣除最多25万美元，剩下的收益才交税；如果是夫妻合报，这个数是50万。但它有三个条件，必须同时满足，注意，不是“或”，而是“和”的关系：
第一，从卖房子的时点（以过户那天算）往前数的五年里，你至少有两年是这个房子的业主（owner）。
第二，从卖房子的时点往前数的五年里，至少有两年，这个房子是你的主要住所。
第三，从卖房子的时点往前数的两年里，你没有用过这个免税规则。
几个需要说明的细节
第一，咱们中文说的“自住房”，英文说的是primary residence，所以其实应该叫“主要住所”。如果你有两处自己住的房子，一处平时上班住，一处是度假屋，平时度假屋也不出租，也不放到Airbnb上，说起来也算自住，那度假屋能用这个规则吗？不行，因为它不是你的主要住所。
第二，你在过去五年里要当两年业主，也要把这个房子当主要住所住两年，那这两个“两年”，必须是同一段时间吗？不一定。
比如在过去五年里，头三年你是租这个房子住的，到第三年末，房东要卖房子，你就直接把它买了下来。但过户以后，你反而搬走了，没有继续住，自己当起了房东，又把它租给了别人。又租了两年以后，你决定卖房子。这样，头三年这个房子是你的主要住所，但你不是业主，只是个租客（tenant）；后两年你成了业主，但这又不是你的主要住所了，因为你搬走了。这样，符合免税额的条件吗？
答案是可以的。IRS的原话是，这两个“两年”不需要是同时的（concurrent）。不过要注意一点：后两年出租期间，如果你计提了折旧，卖的时候折旧的那部分要单独按最高25%的税率交税，不能用这个免税额抵掉。
那这两年，不管是当业主还是当主要住所，需要是连续的两年吗？比如卖房前的五年里，你一直是房子的业主，但没有连续住：第一年住，第二年搬出去，第三年又搬回来住，第四年又搬出去了。这样可以吗？答案是，也可以。因为税法没说这两年要连续，原话是不需要连续（consecutive）。
第三个规则，就是过去两年里没用过这个规则。比如你四年前买了房子A，自住了两年，然后卖了，卖的时候因为增值了，用了这个免税规则。之后你马上无缝衔接，又买了一套新房子，又自住了两年，到现在又要卖了。你能再用一次这个规则吗？可以，因为距离上次用已经满两年了；但如果距离上次用还不到两年，就不能再用。
算一笔账
那用数字算一下。比如一对夫妻现在要卖自住房，这套房子已经买了、住了很多年，当时买的时候是30万，现在卖了90万，收益60万。因为满足那三个条件，所以有50万的免税额，也就是说，增值的60万里，只有10万需要交税。
交什么税呢？长期资本利得税（long-term capital gains tax）。也就是说，这10万跟你卖一只长期持有的股票赚了10万，税务处理是一样的。假如税率是15%，那卖这套房子就需要交1万5的税。
（当然，实际计算的时候，你的成本不光是当初的买价，还可以加上这些年做的装修改良（improvements）、买卖时的过户费用和中介佣金等等，所以实际要交税的收益，可能比这个更少。）
免税额，几十年没涨过
其实这几年房子普遍贵了，一旦基数大了，涨幅的绝对值肯定也跟着上去了，比如一套150万的房子涨到200万，是很有可能的。
以前房子普遍便宜，都是二三十万的时候，老百姓的房子一般不会涨超过50万，也就是说，大多数人的房子增值，都不会超过这个免税额，你基本可以把它理解成“自住房增值不用交税”。但现在通胀厉害，这几年房价也涨得厉害，而这个免税额从1997年定下来以后就一直没调过，税法也没有调高的意思。所以慢慢地，卖掉自住房还要交一笔税的情况，比以前多多了。这也是没办法的事。
好了，今天这期就到这里。喜欢这期话题的观众，请帮我点个赞，咱们下期见！