大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。之前咱们说了DTI，债务收入比。今天聊聊LTV，loan-to-value，贷款估值比。
什么是LTV？
LTV就是你的贷款总额和房屋价值的比例。说白了，就是这个房子里，有多少钱是借的，有多少是你自己的equity。
跟银行贷款或者做refinance的时候，这个比例特别常用，一般和上期说的DTI一起算，两个数一起看，综合评估。
如果是刚买房贷款，LTV一般就是100%减去首付比例。比如首付10%，LTV就是90%。
如果是refinance，因为房子可能升值了，你也已经还了几年房贷，房子里的equity会增加一些。这时候的LTV，就是现在剩下的贷款余额，除以最新的房屋估价。
首付一定要20%吗？
很多人以为买房至少要付20%的首付，也就是LTV 80%。但其实低首付的贷款方式很多。比如房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），都有首付3%、也就是LTV 97%的传统贷款项目。
能接受的LTV是多少，因贷款项目而异。但LTV和DTI一样，都是越低越好。
LTV高，代价是什么？
LTV越高，影响的不光是贷款批不批得下来，利率也可能不一样。比如你首付30%能贷下来，首付3%也能贷下来，但最后拿到的利率可能不同。
因为LTV越高，银行在评估还款风险的时候，就会认为你的风险越高。这笔房贷对银行来说是一笔投资，风险高，它就要求更高的风险补偿，也就是更高的回报率。而银行的回报率，就是你的贷款利率。
利率也不是高LTV唯一的额外成本。对于传统贷款，LTV超过80%一般就要交PMI，而且LTV越高，PMI往往也越贵。PMI全称是private mortgage insurance，私人房贷保险。这个保险保护的是银行，但保费是你来出。是不是有点像你请客，结果保镖是给别人雇的？
大家别小看PMI。根据信用分数不同，PMI一年大约是贷款金额的0.5%到1.5%。如果PMI差出1个百分点，贷款50万美元的话，一年就要多交5,000美元，每个月大约417美元，还挺多的。好消息是，等你的LTV降到80%以下，就可以申请取消PMI了。
再说说CLTV
说完LTV，简单说一下经常和它一起出现的另一个缩写：CLTV。
C是combined，意思是把这个房子相关的所有贷款都算进来。因为除了房贷，有时候这个房子还有其他抵押贷款，比如home equity loan之类的。CLTV就是把这些贷款加在一起，再除以房屋估价。
好，今天的LTV就聊到这里。喜欢这期的观众请帮我点个赞，咱们下期再见！