大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！昨天我妈问了我一个问题：美联储降息了，为什么美国的房贷利率没降？所以咱们今天就做一期视频，来聊聊这个话题。喜欢的观众请帮我点个赞。
先看事实：房贷利率到底降没降？
先说“是不是”，再说“为什么”。
美联储从今年9月开始了这一轮降息：9月降了半个百分点，也就是50个基点；11月又降了25个基点。
那房贷利率呢？30年固定利率房贷，在2023年10月前后达到高点，接近8%；然后一路走低，到今年年初最低的时候，降到了6.6%左右；今年4、5月有一个小反弹，又回到了7%以上；然后又一路走低，9月份美联储降息前后，一度降到了6.1%左右。
可是，就在美联储真正开始降息以后，房贷利率反而又涨回去了一些，现在大概在6.7%到6.8%左右。
所以从大趋势看，房贷利率确实比高点降了一些；但它的幅度和时间点，跟美联储的降息并不同步，甚至降息以后还反着走了。这是为什么呢？
一句话解释
一句话解释就是：美联储降息，会降低整个经济的借贷成本，让各种利率在大趋势上跟着走；但每一种金融产品，不管是国债、房贷，还是信用卡，它们的利率又各自受到一些其他因素的影响，所以并不同步。
比如说，美联储降息，降的是“联邦基金利率”。这个名字你可能听着耳生，英文叫fed funds rate，新闻里老提到，指的是银行之间隔夜拆借时收取的利率。美联储是美国的央行，它直接调控的，其实是商业银行之间的借贷成本。所以美联储加息也好、降息也好，调的就是这个利率。
这个利率会影响国债收益率，而房贷利率，更多地是跟着10年期国债收益率走的。所以从联邦基金利率到房贷利率，中间还隔着一个国债收益率呢。
国债收益率还受什么影响？
国债收益率除了受联邦基金利率影响，还受什么因素影响？很多。
第一，通胀预期。如果市场预计通胀会上升，国债收益率往往会提高。因为实际回报率 ≈ 名义回报率 − 通胀率，如果投资人要求的实际回报不变，名义收益率就要涨，来补偿更高的通胀。
第二，经济前景。如果市场认为经济比较强劲，国债收益率往往也会上升。这又是为什么呢？最直接的原因是：经济好的时候，企业和个人都会把更多的钱投到经济活动里，不管是消费、扩大生产，还是投进股市，对债券的需求就相对少了，现有债券的价格就会下降。我们知道，债券价格下降，收益率就会上升。也就是说，市场通过供求关系，要求债券提供更高的回报，而这一点和大家对经济前景的预期有关。
所以，国债收益率除了受美联储控制的联邦基金利率影响，还受市场对通胀和经济前景的预期影响；而房贷利率，又受国债收益率的影响。所以房贷利率变化的时候，就会出现大趋势和美联储加息降息一致，但时间和幅度又不完全同步的现象。
市场会“提前消化”
另外，要解释时间上的不同步，还得提到市场对美联储行动的预期。
市场一般会在美联储行动之前，就“提前消化”预期。如果市场已经预计美联储要降息，国债收益率和房贷利率，可能在美联储宣布之前就已经调整到位了。
这就是为什么去年房贷利率见顶以后，今年年初一直在走低，因为市场预期今年要降息。结果，原本大家期待的上半年降息没有来，到了四五月份，市场已经知道美联储短期内不会降息了，就把提前降下来的那部分房贷利率，又涨回去了一些。就是我开头说的，今年四五月份房贷利率有一个小幅上扬。
同样的道理，9月份美联储真正降息的时候，市场早就提前把降息预期“消化”完了，房贷利率在降息之前就已经降到了低点；而之后，经济数据比预期强，再加上对未来通胀的担忧，长期国债收益率反而上升了，房贷利率也就跟着涨回去了一些。
房贷市场本身的因素
除了这些，房贷市场本身的流动性和需求，以及银行对信贷风险的评估，也都会影响房贷利率。
举个例子：如果银行预期未来经济有不确定性，或者违约风险上升，那即使美联储降息，房贷利率本身也降不下来。毕竟，房贷利率就是银行的投资收益率，而收益总是和风险相关的。
未来几年会怎么样？
回到现在。有些经济学家认为，在可以预见的未来几年里，房贷利率很可能会维持在6%以上。原因之一，是川普提出要对价值约3万亿美元的进口商品征收一揽子关税，这很可能会重新推高通胀。当然，川普的竞选团队反驳了“关税会导致通胀”的说法，理由是他在第一个任期就提高过关税，并没有引发严重的通胀；但这些经济学家担心的是，这次提出的关税，范围和幅度都比第一个任期大得多。
还有一些经济学家认为，关税的影响可能不会那么剧烈，但他提出的税收方面的计划，比如延长或者扩大减税，可能会让需求再次升温，再次推高通胀。
当然了，为了防止有人一听到川普就不分青红皂白地骂我，我还得补一句：我只是想在聊利率、通胀这些话题的时候，尽量客观地跟大家介绍一些经济学家的观点。
首先，这千百种此消彼长的因素，最终哪个会胜出，谁也不知道，经济学家也不知道，所以他们说的也未必就对。其次，就算房贷利率一直维持在6%以上，也不一定意味着经济就要崩溃。事实上，美国这次加息之前那十几年的低利率环境，反而是历史上的特例；在历史上的大多数时期，6%或者更高的房贷利率，都是正常的、能被人们接受的。
（后记：这期写于2024年11月。后来美联储在2024年12月又降了25个基点，然后停了大半年，2025年9月、10月、12月又各降了25个基点，联邦基金利率降到了3.5%到3.75%。而30年房贷利率，2025年大部分时间都在6%到7%之间，到2025年底才降到6.2%左右，2026年在6%上下。这正好说明了这期讲的道理：美联储降息，房贷利率并不会跟着同步降。）
好了，今天这期就到这儿，喜欢的观众请给我点个赞，咱们下期再见！