大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。今天这一期虽然也属于“搬家之后的抓马”系列，但其实说的是过户的时候要注意的问题，而不是搬家之后的。
大家知道，过户的时候，买卖双方要互相算一下谁欠谁多少钱。除了房款本身，我今天要说的是地税。比如过户是6月底，卖方的地税已经交到了9月底，那买方就要补给卖方3个月的地税，因为从过户那天起，之后的地税就该由买方负责了。这个好理解吧？
同理，如果你的房子有HOA或者common charge，也是这么算，互相多退少补。比如你9月3号过户，卖方9月份的common charge还没交，准备让买方交整个9月的，那卖方就要补给买方9月1号到3号这几天的。
律师也会算错
这个工作是由双方律师来完成的，一方算，一方核对。我想跟大家说的是：如果你有空，自己也理一理、算一算，因为他们会算错的。
不要以为双方都核对过了就一定没问题。一来，这笔钱和房款比起来不是大头；二来，这和律师本身没什么关系，谁多给谁少补个几百一千块，他都照样挣他的律师费。所以算错了不稀奇。
我举两个例子，都是发生在我自己身上的。
例子一：卖condo时的地税
我卖我的condo的时候，感觉地税和common charge都算错了。
地税是因为纽约市的地税账单特别复杂：你可以按季度交，可以半年交一次，也可以一次交一年，提前一次交清还能便宜一点。账单的到期时间又很混乱，市政府财政部门自己的记录应该也比较乱。纽约市的财政年度是从7月1日开始的，所以如果你6月就提前交了下一个财年的账单，然后7月底过户卖房，买方应该补给你多少钱？这就特别容易搞错。
理论上律师是没有责任的，因为他们就是给市政府的相关部门发函，问这个房主的地税交到什么时候了。但市政府那边不一定能搞对，尤其是如果你为了省事，经常一次交一年的话。他们要是搞错了，肯定是你吃亏。买方就更不知道了，人家哪知道你什么时候付了哪些账单？只有你自己从头到尾知道付了多少、付到了什么时候。
如果市政府给律师出的文件和你自己的记录相符，那最好；如果不符，你就只能自己拿着账单和付款记录，比如开支票的银行记录，一项一项去核对，再找律师去argue。但这个只能提前做，因为过户以后谁还理你？而且一般数额也不大。
我当时也是过户前心里有个大概的数，但没有具体算。过户当天那个数一给我，我就觉得他们搞错了，可是我没证据，也说不清。只好等过户以后，自己重新整理了过去几年所有相关的银行记录、时间线、付款证明和对应的账单。我是做财务、做审计出身的，这个对我来说很简单。但因为已经过户了，数额也不大，我也就没再去追究。
例子二：卖condo时的common charge
再说common charge，这个就错得很明显了，而且当场就改过来了。
我提前交了下一个月的common charge，其实是因为银行设置的自动寄支票，会比due date提前几天寄出。律师是在过户前一周去跟condo管理公司确认的，当时管理公司还没收到支票，当然就说这个月还没交。
我在过户当天看到这个数，就跟在场所有人说，这里不对，然后当场给condo管理公司打电话确认。那时候他们已经收到支票了，确认了以后，双方律师一起改了数字。
这件事我觉得律师是有一定责任的。地税最频繁也就是一个季度交一次，但common charge是每个月都交，他们应该在离过户日更近的时候去确认，比如过户前一天，提前一周就太早了。如果我当场没有把他们的数字算一遍，我就会多交一个月的common charge，1,000块钱。而且common charge是埋在一大堆其他计算里的，你得每一项都看仔细。
例子三：买房时的STAR抵税
这是上次卖房子。这次买房子算地税的时候，我又发现一个疑问。
纽约这边，如果你买的是自住房，有一个地税上的优惠，叫STAR，全称School Tax Relief，学区税减免，一年能省几百到一千多块不等。
这次过户的时候，我是买方，需要补给卖家一些他提前付掉的地税。但他不是自住，房子在他儿子名下，所以他不符合STAR的条件。他提前付了地税，我补给他的就是他实际付的那个数。可如果是我自己付，我是自住，本来是可以享受STAR优惠的啊。
而且作为买方，你根本不知道卖方是不是自住，因为没有律师会去收集这个信息，我也是过户当天跟卖方见面聊天才知道的。所以严格来说，这不是律师算错了，而是这种算法本身就有点不合理。这就好像公园门票10块钱，你有学生证本来可以半价。现在有个陌生人在你不知情、也控制不了的情况下，帮你把票买了，但他买不了折扣价，回头跟你要10块钱。大概就是这个意思。
不过就我自己的情况来说，虽然产生了这个疑问，但数额不大，因为对方只提前付了一个月的地税，所以我也就懒得追究了。
后来我查了一下，现在纽约新买房的人，拿到的其实大多是STAR credit，也就是你先按全额交地税，州政府再单独给你寄一张支票，而不是直接在地税账单上打折。如果是这样，那过户时按全额补给卖方，其实也说得通，你的优惠会通过那张支票拿回来。当然具体情况因人而异，咱们观众里如果有做房产律师的，也欢迎来补充一下。
所以今天这期就是想跟大家说：如果你要过户，不管你是买方还是卖方，都自己算一下这些费用。因为别人真的可能出错，自己的钱，还是得自己上点心。