大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。今天聊一个很多有房的朋友会问的问题：房子涨了，房贷也还了一部分，房子里“攒”下了不少钱，这些钱能不能拿出来用？怎么拿？
什么是Home Equity？
随着你一点点还房贷，加上房价上涨，你的房子会积累出价值，也就是home equity，房屋净值。但这部分钱，只有在你卖房、或者用房子做抵押借钱的时候，才能真正拿出来用。现在房贷利率高了，考虑卖房或者重新贷款的人越来越少，所以HELOC和Home Equity Loan这两种产品就被越来越多人关注。它们都是让你不用卖房，就能用上房子里的钱，只是方式不一样。
哪一种适合你？要看这两种产品分别是怎么运作的、你打算怎么用这笔钱，以及你想怎么还。
能借多少？
第一步，先算算你能借出来多少。银行会看你房子的评估价值和你的房贷余额，一般会让你“房贷加上新借的钱”，总共不超过房子价值的80%到85%。
举个例子：你的房子值30万美元，房贷还剩15万。
30万减去15万，你的净值是15万；
15万除以30万，你现在的贷款价值比（LTV）是50%；
如果银行的上限是85%，那85%减去50%，等于35%；
30万乘以35%，等于10.5万。
也就是说，你最多能借出来10.5万美元。
什么是HELOC？
HELOC全称是Home Equity Line of Credit，房屋净值信用额度。它是一个循环的信用账户，银行批给你一个额度，你需要多少就取多少。
它很像信用卡，但因为是用你的房子做担保，所以利率一般比信用卡低得多。你可以随用随取，慢慢还。
HELOC跟信用卡还有一个像的地方：利率一般是浮动的，最低还款额也会变。因为你每次取的钱不一样，余额和利率都会变化。有些银行允许你把浮动利率HELOC的一部分余额转成固定利率，可以货比三家，问问清楚。
HELOC一般有一个提款期，通常是10年；然后是一个还款期，通常是20年。在提款期里，你可以只还利息；到了还款期，就要开始本金加利息一起还了。
根据IRS的规定，如果你用HELOC的钱来“购买、建造或者大幅改善你的住房”，付的利息是可以抵税的。注意是抵税，不是免税，而且只有用在房子本身上才行，拿去买车、还卡债的部分就不能抵。
谁适合HELOC？
HELOC适合那种用钱的需求会随时间变化的情况。比如意外开支；分好几次做的装修，做完一项再做下一项；或者保险不报的自付医疗费用等等。
什么是Home Equity Loan？
Home Equity Loan，房屋净值贷款，其实就是第二房贷，second mortgage：银行把你房子净值里的一部分，一次性借给你。它一般是固定利率，跟你的第一房贷一样，在若干年内分期还清。
跟HELOC一样，如果用在买房、建房、大幅改善住房上，利息也可能可以抵税。
还是刚才那个例子：用HELOC，你拿到的是一个10.5万的额度，可以随时取；用Home Equity Loan，你是一次性拿到最多10.5万的现金。
申请条件
具体要求每家银行都不一样，但一般来说，HELOC和Home Equity Loan都要求：
信用分数（FICO）在680分或以上；
信用记录良好，有足够的月收入证明；
做一个评估，确定房子现在的市场价值；
房子里至少有15%到20%的净值；
债务收入比（DTI）在43%或以下；
有有效的房屋保险。
第三种办法：Cash-out Refinance
还有一种用房子净值的办法，就是cash-out refinance，套现再融资：重新贷一笔比原来房贷更大的款，把差额拿出来用。一般你需要有超过20%的净值，不过有些项目的要求低很多。而且最好是现在的利率跟你原来的房贷利率差不多，或者更低。
它的好处是每个月只还一笔，但因为你借的总额变多了，月供会比原来高。套现再融资的利率通常比普通再融资高一些，成交费用也通常比HELOC和Home Equity Loan高。像现在这种利率环境，如果你原来的房贷利率是3%，为了套一点现金把整个房贷换成7%，那肯定是不划算的。
所以在比较这三种方式的时候，要看哪种成交费用最低、还款条件最有利，再结合你自己用钱的方式来决定。
好，这期就聊到这里。你用过HELOC吗？欢迎在评论区分享你的经验。喜欢这期的观众请帮我点个赞，咱们下期再见。