大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱。咱们这个节目聊了那么多跟钱有关的话题，聊了生活成本、退休规划、投资理财。有一天我在琢磨新话题的时候，忽然想起一件大事。我说：嘿，这件事我怎么现在才想起来讲呢？多有教育意义、又多吸引人的话题啊！所以特别想马上跟大家分享。
这是关于买卖房产的，发生在纽约，是我的亲身经历，想编都编不出来。讲完故事，我还会跟大家分享我做的功课，怎样避免类似的狗血事情发生。所以请大家尽量看到最后。
过户前一晚，屋里多了个人
事情是这样的。几年前，我和我先生看中了纽约法拉盛的一套公寓。
法拉盛大家知道吧？是纽约的华人聚居区。纽约有三个中国城：一个在曼哈顿，一个在布鲁克林，但都是早期移民，广东人比较多；法拉盛则是北方来的新移民比较多。
这套法拉盛的公寓很破，但位置好，所以我们看了一次就决定买了。后来签合同、贷款都很顺利，转眼就到了过户的前一天晚上。
这期间我没再来看过房子，前任房主已经“声称”搬走好几周了。过户前一天晚上，我从地产经纪那里拿到了钥匙，下班以后就抑制不住心中的激动，想过去看看未来的新家。
结果走到门口，就听到里面有动静。我还以为是隔音不好，是邻居的声音，因为是公寓嘛。没想到一开门，里面赫然出现一个蓬头垢面的男人，穿着破背心、大裤衩，屋里一片狼藉，地上有破垫子、满地旧报纸，简直就是一副流浪汉住在大桥底下的景象。
当时我先生和家人都在，我不是一个人，所以也没有特别害怕，就问他是怎么回事。具体的对话我已经记不清了，只记得这个人说他就住在这儿，也没准备搬走等等。
要知道，第二天下午就要过户了。我们赶紧联系地产经纪、双方律师，想着不行就报警。后来卖方，也就是前任房主说，这是她前男友，她也不知道他是怎么进来的，但显然他在这儿住了一阵子了。我们觉得这根本说不通。
好在第二天上午我们又去验房的时候，这个人已经走了。但验房的时候，我们又发现，浴室墙上原本被什么东西挡着的地方，有一大块瓷砖被黑胶布贴着。我去一撕，竟然发现墙上有一个大洞！露着钢筋、水管之类的，他们就用一块胶布贴起来，掩人耳目，想蒙混过关。
总之就是很不愉快，但我们下午还是照常过户了。这些细节虽然跟我后面要说的事没有直接关系，但现在看来，算是给卖方的人品埋下了伏笔吧。
几年后卖房：产权出了问题
重点来了。一转眼到了几年以后，我们想把这套房子卖掉。一开始各个环节都很顺利，直到有一天，我的律师突然打电话来说：事情不妙，产权（title）有问题。
我特别惊诧，我这么遵纪守法的纳税好公民，能有什么问题？我还以为是我有什么地税账单忘了交了。结果她说，不是我的问题，而是前任房主的贷款没有还清。
我一时都没反应过来是怎么回事，到现在我都不知道她在程序上、流程上是怎么做到的。很显然，她这套房子卖给我的时候是有贷款的，这很正常。但理论上，过户的时候，银行应该直接把欠款收走，卖房的人只拿到余额（如果有余额的话）。比如房子卖了50万，有30万贷款，过户那天，卖房人的银行账户里应该收到20万，而不是先收到50万，再自己去银行还30万。
那她一定是不知道怎么搞的，卖房子的时候瞒过了银行，银行都不知道自己的抵押品，也就是这套房子，已经易主了。我也想不通为什么这几年都风平浪静，偏偏在我卖房的时候，前任房主的贷款银行才忽然发现这个问题。这个问题，有懂的专业人士能不能在下面留言，给咱们解释一下？
不管怎么说，咱不管她是怎么瞒天过海的，反正现在这个问题落到我手里了。
这个问题的关键就是：我当时买房的时候，也就是几年前，有没有买产权保险（title insurance）？我真心不记得了。所以律师打电话来的时候，我真是有五雷轰顶的感觉，浑身冷汗，声音估计都高了八度。
如果我没买这个产权保险，那我就卖不了房子。或者，听律师的意思，我要卖的话，可能就得我来承担前任房主没还清的几十万贷款。
我的天哪！几十万美元，这不是飞来横祸吗？我不是富二代，我得在美国干好几年才能把这些钱挣回来啊！
我赶紧问律师：这个保险是不是过户时买房人必须买的？因为如果是必须买的，那我肯定有；如果不是必须的，那没准儿我当时就没买，这都不好说。大家知道，过户的时候三四个小时，一直在签各种法律文件，谁知道自己都签了些什么、买了些什么。
这件事后来是怎么收场的呢？我回家一通狂翻，终于找到了那份产权保险的文件，确实买了！所以前任房主的欠款，就由保险公司赔付了，几十万美元啊！
这件事对我来说算是有惊无险，但我现在想起来都后怕。我的损失，就是因为这件事，过户时间推迟了几周，算是很好的结局了。
我总结的几点干货
故事讲完了。后来我又做了一些功课，总结出以下几点跟这件事有关的干货：
第一，在中国，产权问题引起的纠纷经常发生。在中国，房子是谁的，主要看房产证，但房产证很容易造假，这种官司有很多。经常有房主把房子租出去，租客为了办一些手续，要了房产证复印件，然后趁机造假，等房主来收房租的时候，发现自己的房子已经被卖了。
但在美国，这种情况应该不会那么容易发生。为什么呢？因为在美国，房子是谁的，不是看小本本，而是看公共记录。去房子所在县的产权登记办公室，就可以查到任何房子的合法产权人记录，上网也能查到。所以，一不用担心贪官名下有好多房产大家不知道，或者老公偷偷把房产转到小三名下这种事；二也不用担心家里失窃或者失火，把产权的重要文件弄丢的情况。大家，尤其是新移民，如果不了解这一点，一定要注意：了解这个信息是你的权利。我把一些可以查房产持有人的网站链接放在视频下面了。
但我经历的不是这种情况。我的情况是，前任房主是有合法产权的，但她卖了房子以后，没有还银行贷款，然后就跑路了。所以这就涉及我想说的第二点：大家买房子的时候，一定要买产权保险，title insurance。
在美国，产权保险分两种。一种的受益人是银行，也就是买房人的贷款银行，叫贷款人产权保险（lender’s title insurance），保额一般就是你的贷款额。另一种的受益人是买房人自己，叫业主产权保险（owner’s title insurance）。
根据我在网上查到的资料，如果你是贷款买房，保护银行的那种产权保险是一定要有的，不然银行不借钱给你；但保护买房人自己的那种，是可选的（optional），没有人会强迫你买。
比如我这个情况，如果我当时买房没有贷款，那自然就不会有受益人是银行的产权保险；而保护自己的产权保险又不是必须的，万一两种保险都没有，发生了这种情况，后果简直不堪设想。
事实上，据我事后看的资料，在美国所有的房产交易里，有多达三分之一会在过户前发现某种产权问题。有的是像这样，银行欠款没还清；有的是房子被抵押给了别人；有的是地税没交清等等。
产权保险本身并不贵，一次性付费，一般也就一两千美元，具体看房价和所在的州，在房地产这种大宗交易里，算是轻如鸿毛的一笔小钱了。所以希望大家以我的亲身经历为戒，千万别省了产权保险！
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