大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！这段时间我一直在忙活买房的事，正好我有一个麻省的朋友也在看房、买房，期间我们交流了很多，我也有很多感触想分享给大家。因为我把这些问题都量化了，涉及很多计算，一期节目做不完，所以分成几期来做。希望大家有空也去看看这个专题下的其他几期，合在一起看，效果会更好。
先问大家两个问题
在说第一个感触之前，我先问大家一个问题：同一套房子，去年低利率的时候卖100万，今年在这个利率环境下，降价到了90万。假如你准备贷款50万，现在房价跌了10%，在不考虑地税的前提下，你宁愿去年买，还是现在买？如果你去年买了，会不会觉得现在降价了，自己买早了？
第二个问题：还是这套房子，你还是贷款50万，它从去年的100万跌到了80万，跌了20%，你会懊恼自己买亏了吗？
如果不去计算、不去量化，只在心里想一想，你们的答案是什么？相信大家心里都有个大概的答案。那咱们来算算。
算一算
咱们按去年3%、今年7%的利率来算。
顺便说一句，我知道最近几周利率降了一点，但美联储12月还会加息，现在市场公认的是加50个基点，明年1月也许还会再加一次，也许不会了；而且不知道这种高利率的“限制性区间”（restrictive territory）会持续多久，所以我觉得用7%来算，还是比较准确的。更何况，去年很多人、很多地区，是可以贷到2.5%的30年固定利率的，所以我觉得用去年3%、今年7%，来算两种选择之间的差距，还是比较有代表性的。
好，贷款50万美元，今年7%利率下的月供（不包括地税，只算本金和利息）是多少呢？你可以随便在谷歌上搜一个房贷计算器（mortgage calculator），把金额和利率输进去，就能看到月供是3,327美元。如果是去年3%的利率呢？2,108美元。差距是1,219美元。
光看差距，大家可能还不那么震惊。那我们来看看，这1,219美元，在去年的利率环境下，相当于多少贷款额度？经过试算，我们发现，大概是30万美元的贷款额度。惊不惊喜？意不意外？
换句话说：今年在7%的利率下，你贷款50万美元，每个月的月供是3,327美元；同样每个月3,327美元的月供，如果是在去年3%的时候，可以帮你贷到将近80万美元。准确地说，80万贷款的月供是3,373美元，我这里为了取个整数，没有把月供完全对上，还差出几十块钱。如果要完全对上，也很好算，我单独做一期节目来讲这个计算方法，请大家关注。
所以，你亏了吗？
也就是说，假如你能拿出同样一笔首付，比如20万美元，每个月也付同样的月供：去年，你能贷到80万，买100万的房子；今年，你只能贷到50万，买70万的房子。
所以回到原来的问题：如果你去年买了100万的房子，今年它跌到90万，你亏了吗？没亏。跌到80万，你亏了吗？依然没亏。因为同样的月供，利率差带来的，是30万美元的贷款额度差距。
反过来说，假如去年你看上的那套100万的房子没买，今年你能拿出来的首付和月供不变的话，你得等它跌到70万，才买得起。只要没跌到这个程度，你就买不起这套同样的房子了：要么多付首付，要么提高月供，要么降低标准，去买更便宜的房子。
这也是标题的意思：如果首付都是20万，今年买一套70万的房子（贷款50万，利率7%），每个月的月供，比去年买一套90万的房子（贷款70万，利率3%）还要高。
不知道大家在节目一开始，心里的答案对了没有？只要看新闻，大家都知道利率涨了、房价或多或少跌了。但我发现，大多数人没有量化计算过利率带来的影响，对“利率暴涨以后，同样的月供要少贷30万”这个数字，感到非常吃惊，包括我接触的几位房地产经纪人。他们是这一行的专业人士，可当我告诉他们，现在70万的房子比去年90万的房子还贵的时候，他们都表示难以置信，我算给他们看了，他们才相信。
所以这几期节目，是我自己比较满意的几期，我还没看到有人专门把这个话题拎出来算过，我的标题也不是标题党，因为计算结果是真的让人吃惊。
几点说明
不过，我这个计算只是一个模板（template），忽略了以下几个因素：
第一，没有考虑地税的变化。每个地方地税的规矩不一样，大多数地方，房价涨，地税会跟着涨；但房价跌，地税不一定会相应地跌，除非发生了交易，才会重新评估（reassess）。所以这次的计算没有考虑地税，后面几期就不能不算了，感兴趣的观众请关注。
第二，房价的涨跌非常不好说。所以如果你去年买了，或者今年才买，会不会后悔，是一件很个人的事。我只是从冰冷的数字上去分析，但生活肯定不只是这些数字。
（后记：这期写于2022年11月。后来美联储在2022年12月加息50个基点，2023年又加了4次，一直加到2023年7月，比当时市场预期的更久；30年房贷利率在2023年10月一度接近8%。）
好，这期就到这儿。如果你也觉得这个差距让人吃惊，请给我点个赞，也欢迎大家评论。下期咱们聊聊怎么具体计算房贷，以及每个月的月供里，有多少是利息、多少是本金。知道了这些信息，我们还能得出一大堆结论，为你买房卖房的决策提供参考。敬请关注，咱们下期见！