大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天这期，应网友的提议，聊一聊Trust Deed Investing。
什么是Trust Deed Investing？
Trust Deed Investing没有一个固定的中文译名，直译过来就是“信托契约投资”。它的本质，就是以房地产的产权为抵押的贷款。
打个比方：我是投资人，有一个房地产开发商，买了一块地准备开发，现在需要融资，于是我把钱借给他。他用我借给他的钱开发房地产，定期还我利息，并且拿这块地做抵押。如果将来贷款到期，他还不上本息，那这块地就归我了。就这么简单。
我有点像银行，但又不是银行，而是一个散户投资人。所以在Trust Deed Investing的过程中，一般还要有一个中介机构（broker），负责审核借款人、给抵押物估值，以及处理各种法律手续。
中国也有类似的投资
其实，Trust Deed Investing在美国并不是什么新兴的投资方式，已经火了好几十年了。在中国也有，只是没有一个固定的叫法，也不像股市那样家喻户晓。
比如我妈的一个土豪朋友，就做过这样的事：把钱借给了一个要开水泥厂的开发商，最后开发商还不上钱了，按照当初签好的协议，地和已经建好的水泥厂，都归了这个朋友。到这里为止，一切都没问题，就是一个典型的Trust Deed Investing。
但后面出现了转折。这个朋友接管了水泥厂以后，又把各种手续、执照都办齐了，眼看着马上就可以投产、回笼资金了，政府出台了一系列环保政策，水泥厂不允许开了，被强行关闭。等于投资全赔了，8,000多万人民币打了水漂。
举这个例子是想说明，中国也有这样的投资形式，只是没有像股市一样被老百姓所熟知。
它和REIT、众筹有什么区别？
这位网友问：Trust Deed Investing，和我之前提到的REIT（房地产投资信托），以及房地产众筹（crowdfunding），有什么区别？
最本质的区别是：Trust Deed Investing是债权投资，投资人只赚利息，房地产本身升值还是贬值，和投资人没有直接关系（除非借款人违约，抵押物的价值才变得重要）；而REIT和大多数房地产众筹，是股权投资，投资的房地产涨了跌了，都由投资人承担。
它和房贷又有什么区别？
其实，Trust Deed Investing更像房贷，但也有一些区别：
第一，房贷是借款人直接和银行打交道；Trust Deed Investing中间一般会有一个第三方中介。
第二，房贷的借款人，大部分是普通老百姓，借钱买房自住，贷款期限15年、30年不等，属于长期贷款；而Trust Deed Investing以短期为主，一般是一到两年，有的甚至只有六个月。借款人很多是开发商，为了填补资金缺口，愿意付高利息进行短期借贷，等一切就位以后，再去申请利率低的长期贷款。
这种贷款也叫“过桥贷款”（bridge loan），bridge就是桥的意思。大家平时要是读到bridge loan，或者bridge financing，很多时候说的就是这种衔接性、过渡性的贷款：先借一笔过桥贷款，一两年以后，再重新贷一笔利率低一些的。
要注意什么？
那么，Trust Deed Investing要注意些什么呢？
它和股市、债券这些传统投资都不一样，在给投资组合增加多样性这方面，是很诱人的。再加上它一般利息高、回本快，又有实物抵押（房地产产权），所以被很多人说成是“没有高风险的高收益投资”。比如美国著名的成功学大师托尼·罗宾斯（Tony Robbins），写过一本书《钱：7步创造终身收入》（Money: Master the Game: 7 Simple Steps to Financial Freedom），书里就提到过这类投资。书的链接放在下面，大家有兴趣可以去读一读。
但在我看来，它并不是没有风险。最大的风险，就在于抵押物的估值。分几个层面来说。
第一，还没开发的土地，怎么估值？比如我手里有100万美元，想借出去赚利息，有人把钱借走，买了一块地搞开发，这块地就是抵押物。可这块地值不值100万？谁说了算？怎么算？估值是不是客观？万一开发到一半资金链断了，或者就算项目顺利完工，房子能不能卖出去？这些都不好说。作为投资人，我们在估值上一定要留心。
第二，有少数借款人给你的，是“预期未来价值”（expected future value），而就算按土地现在的价值估值，我们也没法预测这块地将来是升值还是贬值。
我有一个在长岛市（LIC）搞房地产开发的朋友告诉我，前几个月，亚马逊和纽约市政府之间暧昧博弈，一会儿说要来建第二总部，一会儿又不来了，他们手里那块地的估值，就跟坐过山车一样，今天涨20%，明天又跌10%。所以说，Trust Deed Investing是有风险的。
第三，资金的流动性。这种贷款不是证券，不能随时卖掉。如果你把钱借出去两年，但不管什么原因，你自己现在急需用钱，这个钱一时半会儿是回不来的。
还有一个需要注意的地方：不到一年的投资收益，往往会按年化来宣传，给人一种收益超高的感觉，大家自己算的时候别算错了。比如你把100万借出去6个月，年利率是12%，你能赚12万利息吗？不能，是6万，因为你只借出去了6个月。这个倒不是风险，只是提醒大家别犯糊涂。
最后再提醒一句：这类投资大多是私募性质的，有的只面向合格投资人（accredited investor），而且市场上也有不少打着“有抵押、高收益”旗号的骗局。投资之前，一定要查清楚中介机构的资质和过往记录，看清楚贷款文件，最好请律师帮忙把关。
那么，Trust Deed Investing是不是一个好的投资形式呢？我认为是，但一定要擦亮眼睛，找对机会。咱们下期见！