大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！有一种说法：买房可以积累资产（build up equity），30年后你就落下一套房子；而租房30年，你的钱都给了房东，等于帮房东还了房贷，自己什么都没捞着。
尤其是一个人存钱习惯不好，或者收入不够的时候，很可能只有买了房，才能攒下一些资产。因为每个月的房贷是必须还的，等于被迫存钱，除此之外他也没有额外存钱。所以很多人工作一辈子，到退休的时候，付清的那套房子就是他最大的一笔资产，其他金融资产都不多。可想而知，如果他同样的消费习惯，一辈子租房住，到退休的时候，就什么资产都没有了。
我有个朋友，最近就有类似的烦恼。他现在租房住，刚刚攒够首付，可以买房了。但现在买，又怕明年会跌；不买，又觉得每个月的房租都打了水漂，很可惜。我们前几期视频聊了各种关于房贷的计算，做的铺垫正好可以解答他的困惑，所以这期节目送给这位朋友，也希望对有类似烦恼的网友有所启发。
朋友的情况
我这位朋友，首付款二十来万，准备贷款50万美元，所以他看的是70多万的房子。他也在纽约郊区，但他看的镇比我家更靠北，地税更高。顺便说一句，我们这一带有个大规律：越往北，房价会低一些，但地税是真高。所以70万上下的房子，一个月的地税大概在2,000美元左右，这还不算HOA。
他目前的房租是一个月4,000，住的是那种楼里有健身房的豪华公寓，生活非常方便。
我们按7%的贷款利率来算。大家看到这些条件，应该很熟悉，我前两期举的例子，基本用的都是这一套数字。不知道大家还记不记得，上期算出来，他如果现在买房，每个月的房贷月供是3,327美元，再加上2,000块的地税，一个月的固定开支就是5,300多块，比现在的房租高1,300多块。
这还没算房屋保险，也没算任何维修费用。租房也需要租客保险（renter’s insurance），但我想，独立屋的保险肯定比豪华公寓的贵。另外，70多万在那里也不可能买到新房子，能买到二战以后的房子就不错了，很可能是1910年代、1920年代的老房子，各种修修补补的钱是免不了的，只是不好估算具体的数，所以我都没算。而豪华公寓里，这类开支大概率会少得多，很多事房东或者楼里的管理员（super）就解决了。
还有供暖。纽约冬天的供暖费用，很多人算每月开销的时候不会去算，但其实是很大一笔钱。一栋两千尺左右、不算豪宅的普通房子，保持在华氏73、74度，一个月五六百块是常有的事；如果房子大一点、家里温度高一些、窗户不太严实，或者经常在家办公，冬天每个月一千块的也大有人在。
我自己最近也在看房子，说到这儿多扯两句。有一套房子，挺普通的，两千来尺，卖家很自豪地告诉我，他们家前年新换了所有的窗户和暖通空调系统（HVAC），这本来是增加房子价值的。但我问了一句：“现在冬天每个月多少钱？”他说：“只要800块钱的Con Edison账单。”一下就把我劝退了。所以取暖费用其实是挺大一笔钱，独立屋肯定比公寓高，因为公寓毕竟在楼里，尤其是比较新的豪华公寓，窗户不透风。
月供里，有多少钱是“打水漂”的？
所以从这些方面考虑，租房完胜。但视频开头说了，买房的话，每个月的房贷会逼着你往房子里存钱，而租房的话，钱花了就花了。这句话总体来说是对的。
但是，在当下这么高的利率环境下，再加上我们这儿地税奇高，房贷里的利息和地税，也是花了就花了。在这种情况下，咱们来看看，你每个月的付款里，有多少钱打了水漂？
第一个月：利息2,917块，加上地税2,000块，将近5,000块钱都是花掉就没了的，比房租还贵将近1,000块。刚才说了，包括地税在内，每个月一共要付5,300多块，这里面只有410块钱是还本金（principal payment），也就是真正在积累资产的部分，剩下的全是费用，花了就没了。
上期视频咱们聊了怎么拆分计算利息和本金，这里就用上了。我们都知道，房贷一开始利息的比重很大，因为是先还利息，后面本金的比重会越来越大。那到什么时候，买房“花掉就没了”的部分，才能跟房租持平呢？
已知房租是4,000，地税是2,000，也就是说，要到什么时候，每个月房贷里的利息才会低于2,000块？我们算出来，是第203个月，利息第一次低于2,000块钱。
203个月啊！快到第17年的时候。也就是说，你这样还下去，要到第17年，买房以后每个月“花掉就没了”的部分，也就是利息加地税，才会少于租房的房租。在此之前，买房每个月付的钱里，不会为你积累财富的那部分，都比房租还多。
而且这还没算另一笔账：那20万首付，如果不买房，放在高收益储蓄账户或者国债里，按现在4%到5%的利率，一个月也有七八百块的利息。买了房，这笔钱就没了，这也是买房的一个隐性成本。
那你就要想想，自己准备在这个房子里住多久。从数字上看，如果你只打算住个五到七年，那这几年里，你“花掉就没了”的费用，竟然比租房的房租还高。
几点说明
当然，我想强调几点。
第一，房租不会一成不变。在这么长的时间跨度里，房租肯定会涨，而房贷是固定的。
第二，现在的利率是美国二十多年来最高的，所以我们有理由相信，今后还是会降息的，也许就在明年。到时候你就可以重新贷款（refinance），每个月的利息部分就不会这么多了。也就是说，这个过程是动态的。
第三，我这个例子里的地税金额，算是比较特殊的，美国其他地方70多万的房子，一般不会有这么高的地税。
所以每个人的具体情况，大家可以用这个思路和计算模板去套用，相信会得出不同的结论。但就我这位朋友的情况而言，他租房似乎并不亏。
当然了，自己当房主（homeowner）的感觉和便利，是租房没法比的。比如我朋友想换辆电动车、装个充电桩，租房就没法弄。不过单从钱上来说，想再等等、先租着，似乎没什么亏的。
（后记：这期写于2023年秋天。后来美联储确实在2024年9月开始降息，但30年房贷利率并没有跟着大降，2025年大部分时间还在6%到7%之间，2026年在6%上下。所以“明年降息就能重新贷款”的想法，没有像很多人期待的那样实现。）
好，今天就聊到这儿，你们是怎么算这笔账的？欢迎在留言区分享。咱们下期见！