大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！新年的第一期，我想聊一个特别实用、和房地产投资有关的话题：1031 exchange，1031交换。
1031交换是什么？
首先说说1031 exchange是什么、是干嘛用的。咱们以前提过，凡是名字里带数字的，多半和税务有关。1031交换就是美国的一项税收优惠政策，跟买卖投资房地产有关。这个名字来自美国税法第1031条。
1031交换操作得好，可以defer，也就是延迟缴纳卖掉投资房时的资本利得税。
有人说，延迟又不是不交，对我来说没什么吸引力。其实吸引力非常大，因为它可以无限期地延迟下去。而且如果你一直换到最后，房子由继承人继承，继承人还可以享受咱们之前讲过的step-up in basis，成本基数会调整到继承时的市价，之前延迟的那些税就基本不用交了。
大家注意，这里说的是投资房，不是自住房。自住房有自住房的优惠政策，以前咱们也讲过，这里就不多说了。
用数字算一下有多划算
咱们用数字举个例子，你就知道这个政策有多强大了。
比如老王两口子，10年前花150万美元买了一栋投资用的公寓楼，首付50万，贷款100万。这些年他们陆陆续续又往里投了7万5，比如修屋顶、修管道之类的。同时，这栋楼这些年累计计提了40万的折旧。
这时候这栋楼的tax basis是多少？什么叫tax basis？就是按税务上的算法，这栋楼现在的成本是多少。它和这栋楼现在的市场价值有关系吗？一毛钱关系都没有。它就是：当初的购置成本，加上这些年的资本性支出，再减去折旧。150万＋7万5−40万＝117万5。这就是这栋楼现在的tax basis，简单粗暴地翻译，就是税务成本。
好了，如果这时候老王两口子想把这栋楼卖掉，现在市价是285万美元，过户费用是5万，那么算出来的应税收益是多少呢？285万−5万−117万5＝162万5。
这么多收益，要交多少税呢？其中40万的折旧部分，要按最高25%的税率交折旧回收税（depreciation recapture）；剩下的部分，按长期资本利得税交，高收入的话是20%；再加上3.8%的投资收入附加税；如果是在加州这样的高税州，还有州税。加起来，可能要交60万左右的税。
所以如果做了1031交换，就相当于帮你省下了这60万左右的税。严格来说不是不交了，是延迟了，现在不交。但一来，这么大一笔钱现在不用交，你占了好大的便宜，这笔钱可以继续帮你赚钱；二来，以后每次你想卖掉房子、换成别的房地产投资的时候，都可以再做1031交换，无限期地往后推。
怎么操作？
说说1031交换怎么操作。
第一，有两个重要的时间点，都是从旧房产卖掉、过户那天开始算。
45天之内，你必须identify，也就是书面指定你下一个要买的房产是哪个。因为叫“交换”嘛，旧的卖了得买新的，才叫交换。45天之内一般可以指定最多三个备选。
180天之内，要完成新房产的过户。
所以如果不提前规划好，时间还是有点紧的。没赶上怎么办？这个税收优惠就没有了。按刚才的例子，就得交那60万左右的税。
第二，卖了旧的去买新的，新资产得是“同类”的，原话叫like-kind。这个“同类”的定义其实很宽松：新旧房产不一定要价格一样、状况一样，一个新一个旧、一个便宜一个贵都可以。用一栋公寓楼换一套房子、换一块地可以吗？可以；换一个商业地产也可以。只要都是用于投资或者经营的美国房地产就行。
那什么不可以呢？比较常见的是，用美国的房产换其他国家的房产，这是不行的。另外，从2018年起，1031交换只适用于房地产，股票、生意的股权、设备这些都不行了。
第三，整个过程需要一个合格的中间人来协助操作，叫qualified intermediary，简称QI。这个是IRS规定的，非常重要：卖房的钱不能经过你自己的手，得由QI保管，再直接用来买新的房产。而且QI必须是独立的第三方，一般是专门做1031交换的公司。注意，过去两年里给你当过会计师、房地产经纪人、律师或者投资顾问的人，反而是不能当你的QI的。
具体的我就不细说了。为什么不细说呢？因为这期视频的目的，不是让你看完10分钟就能在家DIY，而是让你知道有这么回事，然后去找专业人士来做。QI的收费一般在几百到一两千美元不等，可以帮你把整个流程搞定。如果能帮你延迟几十万的税，这个钱还是值得花的。
好，新年第一期就聊到这里。祝大家新年快乐，喜欢这期的观众请帮我点个赞，咱们下期再见！