大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！今天想回答网友的问题，我觉得挺有意思的。其实经常有网友有一些奇思妙想，大多数虽然行不通，但我觉得非常有意思。咱们大家在一起互相启发，看看有没有投资理财、控制风险的好办法，这个频道不就越来越丰富多彩，大家都受益了吗？
好，这位网友是这么说的：
“我们是住在西雅图的一对小夫妻，想买自己的第一套房子。现在华盛顿州的房市处于一个极度火热的状态，房子都是一周内卖掉，十几二十个offer一起抢，加价好几万那种。
我们在看房的过程中也了解到，以自己的价位，注定只能买在离市区比较远的地方。我们现在住在市中心租的高级公寓，不管是设施还是便利性都很好。如果搬进自己买的房子，设施和便利性肯定要牺牲一个（出于安全和一些政策的考虑，我们也不想在西雅图市中心买房）。
我们的价位在85万左右，这个价位在别的一些有潜力的地方，说不定可以买两套房子了。如果在别的州买房（比如德州），然后用租金在西雅图这边租房住，会不会比在西雅图买房更划算呢？因为低利率是全国性的，但房市火热，西雅图尤其明显（其他地方也有，但我观察到的好像没这么夸张）。
钱姐之前也在纽约这种高房价的地方住了很多年，不知道你有没有考虑过异地买房？如果异地买房，在费用和税务上有什么要注意的吗？”
好，短短一封邮件，信息量非常大，也提到了好多我想讨论的点，咱们一个一个来说。
首先，住在高房价的纽约，异地买房这个问题我肯定想过，而且不止一次。
咱们先定量地算一算，再说一些定性的问题。
先算一算
网友提到，比如在别的州买房，用租金在西雅图租房住，咱们就按德州和西雅图来算。你也可以套用任何其他在考虑范围内的房地产市场，把数据换一下就好了。
我用的是2020年和德州网友聊天，加上自己上网查到的数据。过去几个月数据可能有些变化，因为我们知道，疫情的缘故，很多房地产市场在过去一年房价和房租都涨了不少。所以这个算法和要考虑的点，大家可以当个参考，但数据也许需要更新。
如果你的价位是85万，20%的首付就是17万，再加上一些过户费用，咱们就算你有20万现金可以用来买房。
如果在德州买30万到40万的投资房，20%的首付是6万到8万，加上过户费用，你大概可以买两三套：买两套可能还富余一点，买三套就稍微紧一点。
假设一套房子30万，月租金2,000块左右，again，这个数据不一定准，只是提供一个参考：房贷一个月900到1,000块，地税一个月500到600块，最多能剩下500块的现金流。
注意，这还是比较乐观的情况。因为还有HOA，不是每个房子都有，但很可能有；还有房屋保险，一个月100块左右。然后还有最重要的两项费用：
第一，既然是远程投资房产，大概率需要请人托管。除非是你的同学朋友搬过去住你的房子，让你很省心，但这种情况没法规模化，你不可能投资好几处房产，都碰上这么称心的好事。
第二，投资收益还要交税。不过好在德州和华盛顿州都没有州个人所得税，而且投资房每年还可以计提折旧来抵税，所以实际交的税未必很多，具体要问问会计师。
也就是说，按这个例子，你每套投资房每个月可能剩两三百，也可能剩不下什么。用同样的首付，去相对便宜的地区买两三套房子，好的话也就是每个月有几百块钱，肯定不够你在西雅图租房的。
苹果和苹果比
但这样比，还不是“苹果和苹果比”。因为就算你在西雅图买房，也不是说20万首付花出去以后就不用再花钱了，每个月还是要付房贷的。
那苹果和苹果应该怎么比呢？比如你用20万首付在德州买了3套投资房，扣除各种费用后，3套加起来每个月有600块的现金流。你在西雅图现在住的市中心公寓，房租是3,600块。那么，只要你在西雅图买85万的房子，每个月所有的开销，包括房贷、地税和其他所有支出，超过3,000块，你这个想法就是可行的。远程投资、自己继续租房，在现阶段就是划算的。
也就是说，以这些数字为前提，3,000块就是你的盈亏平衡点（break-even）。
为什么呢？如果你在西雅图买房，首付20万，每个月支出3,000；如果你继续在西雅图租房、在德州买投资房，也是首付20万，每个月的净支出也是3,000，因为房租3,600，减去600块的净收益，等于3,000。
稍微算一下就知道，首付20%买85万的房子，月供怎么也在2,500以上，再加上地税，可能还有HOA，杂七杂八的，大概率会超过3,000。再加上你自己也提到，现在租的房子在市中心，交通便利，买房的话只能远一点，要牺牲设施或者便利性。所以光这么看的话，继续租房、用你自己提出的方案，是比较好的。
当然，这里还有一个小细节：你在西雅图买房，月供里有一部分是在还本金，等于是在给自己存钱，而不全是开销。这一点在比较的时候也要考虑进去。
关键是哪里的房子涨得更多
但到目前为止，我们还没有考虑房产增值的问题。
你在西雅图买房，就能搭上西雅图房市火热的这班车；在德州买房，就能搭上德州房市火热的这班车。所以本质上，你这个问题的关键，在我看来不是每个月这几百块钱的现金流。更重要的考量是：以现在的价位为基础，西雅图和德州，未来几年哪个房市会涨得更凶？
这个我很难说，我觉得都非常非常有潜力。硬要说哪个更有潜力，我也说不好，咱们可以请观众谈谈自己的看法。
而且，如果我们把思路再放宽一点，你的抉择，苏菲的抉择，其实是什么呢？就像我们刚才说的，不光是租房和买房之间的抉择，更是西雅图和德州之间的抉择；也不光是西雅图和德州之间的抉择，更是所有投资类别放在一起，比较投资回报率的问题。
比如，如果你已经决定不买自住房了，手里这20万原本要做首付的钱，你想：哦，我可以去投资德州的房地产。但你也可以放股市啊！抛开股市本身风险比较大、有的人就是不喜欢碰股市这些情况，如果你觉得今年还是个牛市，其实也可以投资股市，这也是一种选择。
所以归根结底，还是我之前提过很多次的问题：我们在做投资的时候，往往第一个想到的是我要买哪只股票，然后亏了钱，才觉得股市太刺激、太让人心碎了，开始想：哎，我要不要投资房产？其实顺序反了。最大的决定，是把钱放在哪个资产大类里。
再说说定性的
说完定量的，再说说定性的。
回到买房还是租房的问题上，这个决定也不是完全能靠计算来做的。比如买房，会有家的归属感，你想装修、改布局，也不用经过房东同意。
而买投资房出租，尤其是远程的话，可能会麻烦多多。本来碰到不靠谱的房客就会有很多麻烦，再加上现在疫情期间情况特殊，很多人拖欠房租还受法律保护，你就更头疼了。这几个月，我不知道收到了多少网友来信提到这个问题，要么已经被拖欠房租了，要么很担心被拖欠。我记得有个网友在信里说：我现在能做的就是fingers crossed，祈祷我那个房客按时交租。他要真不交，我还真就一点辙都没有。
所以这些都是要考虑的因素吧。
（后记：这期写于2021年，那时候房贷利率在3%左右。2022年以后利率涨到了6%到7%，同样的房子，月供要多出好几百甚至上千块；德州的房价在2022年冲高以后，有些地方还回落了，地税和房屋保险也涨了不少。所以文中的数字现在都需要重新算，但“苹果和苹果比”、找盈亏平衡点的方法，依然适用。）
好，这期就是回答这位网友的问题，也希望大家在留言区分享自己的经历和想法。咱们下期再见！