大家好，欢迎回到跟我一起来谈钱！上次咱们聊了寻找低价位房地产投资的那一期，很多网友给我留言，所以我决定做个续集，把网友的问题和补充综合起来，让大家更全面、客观地看待这件事。另外，我还准备再举一个类似的例子，让大家把这个思考过程看得更清楚。两个例子总比一个强。
好，先回答一些有代表性的网友问题。
“在俄勒冈，十万刀左右的都是移动房屋”
有网友说：不知道是不是纽约的地区差异，在俄勒冈，十万刀左右的房子都是移动房屋（mobile home）或者预制房屋（manufactured home）。
这个肯定有地区差异。但除了地区差异，还有一个原因：我举的例子是co-op，中文叫合作公寓。Co-op这种房产形式，跟一般的房产不一样。
我上次说好像只有纽约有co-op，后来有位热心网友，是做这一行的，写信告诉我：co-op在纽约特别集中，纽约的公寓里有很大一部分都是co-op，但其他城市，比如芝加哥、华盛顿、迈阿密，也有一些，只是少得多。
Co-op会比同样大小、同样位置的condo便宜，有时候能便宜一半。但它的限制、穷讲究也特别多：不一定你有钱就能买下来，买下来了也不一定能租出去。咱们一会儿举的例子就会再提到这一点。
“房租比月供高这么多的房子，还没绝种？打理要花多少时间？”
有网友说：以前看《穷爸爸富爸爸》，以为这种房租比月供高这么多的房子早就绝种了，没想到在美国还有这么多。不知道要花多少时间打理呢？
其实确实不好找，并不是随便一找遍地都是。
至于打理，这就是为什么我一开始没考虑独立屋（house），而是考虑公寓。这种价格稍微便宜一点的房子，肯定不是新房，而是旧房。旧公寓最多就是里面的装修落伍了，房子结构上的问题一般归物业管，所以能在一定程度上控制打理、维护带来的风险。
但独立屋不一样，可坏、可修的地方太多了：今天房顶，明天锅炉（boiler），后天外墙（siding）。老房子什么都可能坏，而且一坏就是大动作。所以像我这种特别不擅长动手（handy）的人，不适合当这种房子的房东，真不敢。
“中国投资客能买吗？能贷款吗？”
这位网友问到重点了。这些房产之所以算下来回报率高，就是因为低息贷款的杠杆作用。所以理论上，贷得越多你赚得越多，但问题是你能不能贷下来。
除非你是高净值人群，否则要想贷下款，就得有美国的合法报税收入，所以首先你得有SSN，也就是社安号。我能确定的是：只要你有SSN、有美国的合法报税收入，就算不是绿卡或者公民也可以买。我自己第一次买房的时候，就还只是工作签证，还在等绿卡。
这是比较正规的渠道。还有一种不太需要收入证明的贷款，以前叫stated income loan，现在一般归在“非合格贷款”（non-QM loan）里，就是不用出具传统的收入证明，利息会高一些。纽约这边各种情况的人都有，所以这种贷款还挺多的。至于外国人申请需不需要SSN，我也不太清楚，为了我的中国观众，我准备这两天去问一问，问回来再跟大家说。
“房子还有折旧和维护费用呢？”
这个问题和刚才那个挺像。如果是公寓，维护费用和折旧还好；如果是独立屋，维护费用真的是个大问题，刚才已经说过了。
但我想强调的是，上期举的例子，还有一会儿要看的例子，我算的回报率都是在有贷款的基础上。随着时间推移，房子越来越旧，但房租会涨，贷款月供不涨，所以理论上，越往后你每个月能富余出越多的钱放在维护预算上。等30年贷款还清了，你现在还贷款的钱就可以全部用在房屋维护和意外支出上。
“投资房贷款是不是有限制？利率是不是很高？”
还有网友问：美国对投资房贷款有限制吧？利率应该很高吧？或者不是自住的房子就不给贷了？
这也是贷款的问题，刚才说了，主要看你的报税收入。不过确实，自住房的利率会比投资房低一些。但现在利率特别低，所以投资房的利率也高不到哪儿去。
我之所以现在又把目光转向房地产，也是因为觉得，现在这个低息贷款如果不利用一下，都对不起我做理财频道。
“出租是自己发广告，还是找中介？中介费可不少”
我建议找中介。
在纽约，过去租房一般是房客付中介费，通常是一个月的房租，所以房东找中介完全没必要自己DIY。好的中介能帮你在正规的渠道登广告，帮你查租客的银行存款和信用记录，这一点非常必要。
我自己也接触过好几任房客了，信用记录和银行存款一定一定要查。信用好的人尚且不能保证不会失业、拖欠房租，信用不好的人，不管他有什么理由，都一定不要租给他。我在这方面吃过亏。
说到这儿，我也多说一句。有人说，低端房地产招来的很可能是低端房客，低端房客带来的投资风险就不用我多说了。但这个问题要看从哪个角度看，关键是你说的“低端”，是低房价还是低房租。低房价没关系，低房租才可能意味着房客群体不好。而咱们恰恰是要找低房价、高房租的房子，才能有这么可观的收益。
举个例子。上期咱们聊的纽约郊区小城New Rochelle，相对于离它三四十分钟车程的法拉盛，就是一个低房价、高房租的地方。十几二十万美元的一室一厅，能租到1,500到1,700美元一个月。而法拉盛这几年房价暴涨，房租虽然也涨了，但跟New Rochelle差不多，一套旧的一室一厅也是这个价，可要买下来就得40、50万。所以在法拉盛，如果首付20%，每个月的房租是不够付房贷加各种费用的，不适合这样收租投资。
所以，低房价、高房租的地区，不一定就意味着房客差，因为房租水平在那儿摆着呢。但具体还是要非常谨慎，查收入、查信用。我个人认为最好找个懂行的中介。回头再专门做一期聊聊怎么挑房客，非常有意思。
好了，说了这么多，咱们再来看一个实际的例子，跟上次的不一样。
第二个例子：一套15万的一室一厅
假设在纽约郊区的另一个小城，有一套一室一厅的co-op，挂牌15万美元。
先看它能不能出租。这一点对co-op特别重要，咱们前面说过，很多co-op买来只能自住，或者要先自住几年才能出租。这一套的规定是：board批准以后可以出租。好，第一关过了。不过还要问清楚：出租要不要额外交一笔转租费（sublet fee）？有的co-op每年要收月费的10%到20%，这个也得算进成本里。
然后算账。首付20%，3万；再加上过户费用，大约6,000，一共掏出去3万6。贷款12万，30年固定利率3.5%（这是当时的利率），月供大约539美元。
这套co-op每个月的维护费（maintenance，里面已经包含了地税）是650美元。所以每个月的固定支出，是539加650，大约1,190块。
附近同样的一室一厅，月租大约1,500美元。
先算理想情况：12个月都租出去，一年房租18,000；减去一年的月供和维护费，大约14,270；再留1,000块做维修预算，一年净现金流大约2,700多。用这个数除以你掏出去的3万6，现金回报率大约是7.6%。
还没完。你每个月还的房贷里，有一部分是本金，这部分钱其实是在帮你积累资产。第一年大约还了2,300块本金。把它也算上，第一年的总回报大约是14%。
再算一个保守一点的情况：每年有一个月空置。那房租收入就少了1,500，现金回报率降到3.4%左右，加上还的本金，总回报大约是10%。
所以你看，这第二个例子的回报，就没有上一个那么漂亮了。一个月的空置期，就能让回报率掉好几个百分点。这也是为什么我一再强调，房客一定要选好，空置期一定要算进去。
这两个例子告诉我们什么？
第一，回报率高的关键，是低息贷款的杠杆，加上低房价、高房租。三者缺一个，回报率都会大打折扣。
第二，空置期和维修费，是最容易被忽略、但影响最大的两个变量。
第三，co-op有它特殊的规矩，买之前一定要先问清楚能不能出租、出租有什么条件。
（后记：这期写于2020年前后，房贷利率在3%左右。2022年以后利率涨到了6%到7%，同样的房子，月供会多出两百多块，这种靠低息杠杆算出来的高回报，现在就很难找到了。算账的方法是一样的，大家可以用现在的利率重新算一遍。）
好，今天的续集就到这儿，咱们下期见！